Organizacja wynajmuje lokal. Wynajem nieruchomości komercyjnych – wszystkie tajemnice

Spis treści [Pokaż]

Do właścicieli, którzy mają wolne metry kwadratowe, zwykle pojawia się pytanie, jak skutecznie wynająć lokal. Czy to mieszkanie, biuro, magazyn itp. właściciel zawsze chce uzyskać maksimum korzyści przy minimalnych kosztach: czyli wynajmować go jak najdrożej, płacić jak najmniej podatki, a jednocześnie tak, aby nie płacić prowizji, a sam lokal pozostał zdrów i cały. Uwierz mi - to pragnienie, choć zrozumiałe, jest niemożliwe.

Instrukcja

Nie zawsze można nawet wynająć pokój po zawyżonej cenie

agencje

Faktem jest, że takie metry kwadratowe są poszukiwane wśród wąskiej liczby najemców. Oznacza to, że jeśli Twój lokal spełnia wszystkie wymagania najemcy (z reguły są to pewne specyficzne cechy), to może on zgodzić się na Twoją ofertę. Ale na takiego klienta można czekać bardzo długo. Dlatego lepiej jest odejść od średniej ceny rynkowej przy ocenie swojego

lokal

Jeśli chodzi o zachowanie lokalu w jego pierwotnej formie – jest to nierealne. Nawet najostrożniejsi najemcy w procesie użytkowania nieuchronnie wyrządzą mu przynajmniej pewne szkody (począwszy od elementarnego zanieczyszczenia, a skończywszy na uszkodzeniu wykończenia). Jeśli Twój lokal jest Ci bardzo bliski, zawrzyj w umowie odszkodowanie za jego uszkodzenie.

Wynika z tego, że robiąc

z najemcą nie będziesz już mógł uniknąć opodatkowania dochodu z najmu.

A żeby szybko znaleźć najemcę, który będzie pasował do Ciebie i który będzie pasował do Twojego lokalu i jego ceny, unikając wielu problemów,

lepiej zastosuj

w zaufanej agencji z co najmniej 5-letnim doświadczeniem.

Pierwszą rzeczą, którą powinieneś zrobić, to znaleźć dobrą agencję wynajmu

nieruchomość

Z tą organizacją konieczne jest zawarcie umowy o świadczenie usług. Z reguły nie pobiera się prowizji od wynajmującego. Następnie agent poprosi Cię o pokazanie mu swojego lokalu, po czym będzie mógł określić kwotę, na którą możesz liczyć. Agent zaoferuje Najlepszym sposobem odbiór przez ciebie

wynajem

opłaty. Zwykle w celach komercyjnych

nieruchomość

płatności dokonywane są kwartalnie, ale dla mieszkaniowych - miesięcznie. Jeśli w Twoim lokalu nie ma kosztowności, możesz bezpiecznie zostawić klucze do niego agentowi, który pokaże go przyszłym najemcom bez przerywania Twojego biznesu. A ostatnim krokiem jest samo poznanie najemców i zawarcie z nimi umowy.

Oferta od naszego partnera

Źródła:

jak wynająć biura

Jeśli masz dodatkowe metry kwadratowe, pozwól im przynosić dochód. Wynajmę mieszkanie. Wynajem mieszkania nie jest łatwym zadaniem i trzeba do niego podejść z maksymalną wiedzą.

Instrukcja

Pierwszym z nich jest oszacowanie kosztów czynszu. Można to zrobić po prostu. Przeglądaj ogłoszenia o wynajmie

ten sam typ i rozmiar jak twój. Dodatkowo na koszt wynajmu nieruchomości wpływa jej lokalizacja. To znaczy to samo

mieszkanie

ceny będą się różnić w różnych obszarach.

Kolejną rzeczą, z którą spotkasz się wynajmując mieszkanie, jest poszukiwanie lokatorów. W tym przypadku można to zrobić na dwa sposoby: wynająć pośrednika lub samemu przeszukać. Obie metody mają zalety i wady. Zatrudniając specjalistę od nieruchomości uwalniasz się od poszukiwań – pozostaje Ci tylko spotkać się z najemcami już na miejscu. Ale jednocześnie będziesz musiał skorzystać z usług pośrednika w handlu nieruchomościami. Chociaż wielu pośredników w handlu nieruchomościami oferuje najemcom bezpłatne usługi, ponieważ pobierają oni prowizje od najemców. Jeśli zdecydujesz się szukać na własną rękę, będziesz musiał zamieścić ogłoszenie o wynajmie mieszkania. Ale najpierw zapytaj znajomych, a na pewno znajdą tych, którzy chcą

wynająć mieszkanie

Gdy znajdziesz odpowiedniego lokatora, w żadnym wypadku nie rozliczaj się z nim na zasadzie powiernictwa. Przy wynajmie mieszkania

zostaje zawarta umowa wzorcowa, która określa czas i przedmiot umowy, prawa oraz

obowiązki

wszystkie dane paszportowe muszą być zarejestrowane. Poniżej opisano stan mieszkania na obecny moment. Opisz przenoszoną nieruchomość. Przewiduj również kary w przypadku uszkodzenia. Pamiętaj, aby rozważyć możliwość zmiany płatności za

Umowa musi zawierać klauzulę, kto ma prawo przebywać w

apartament

Jak możesz go odwiedzić? Niektórzy najemcy bez skrupułów mogą wynajmować

apartament

poddzierżawić i nie mieszkać na tym terytorium. Istnieją nawet skomplikowane oszustwa związane z podnajmem. Twój najemca może zaprosić kilku potencjalnych podnajemców, pobrać od nich zaliczkę i zniknąć. Jeśli zwrócą się na policję, nie można uniknąć kłopotów.

Każdy właściciel ma pewność

przy wynajmie mieszkania. Najbardziej główny problem- wtedy najemca nie płaci czynszu. Aby uniknąć takich sytuacji, sporządź poprawnie umowę. Niezbędne jest przewidzenie procedury rozliczeń i kar w przypadku niewypłacalności najemcy. Zdecyduj, kto będzie płacił rachunki za media: ty czy najemca. Ten punkt również powinien być ustalony w umowie.

Wynajem mieszkania w

może być świetną okazją do zdobycia dodatkowe źródło dochód, ale aby nie mieć problemów w przyszłości, lepiej skontaktować się z profesjonalistami, którzy mogą wziąć pod uwagę te niuanse, o których nawet nie pomyślałeś.

Najemca na wolne miejsce

gabinet możesz się odnaleźć umieszczając reklamy na różnych nośnikach (media drukowane, tablice ogłoszeniowe online, billboardy, jeśli koszty te są uzasadnione kosztem czynszu itp.) lub skorzystać z pomocy pośredników. W każdym razie na pokazach w pokoju i dyskusji niezbędne warunki dzierżawa lepiej uczestniczyć osobiście.

Będziesz potrzebować

- dokumenty potwierdzające prawo do dysponowania biurem;
- usługi agencji nieruchomości lub zasobów reklamowych;
- tekst umowy najmu.

Instrukcja

Monitoruj sytuację na rynku. Aby to zrobić, przeanalizuj

Cena £

Lokalizacja wyraźnie wpływa na cenę wynajmu.

gabinet, wygoda komunikacji (zarówno samochodem, jak i komunikacją miejską), dostępność telefonu i liczba linii, internet.

rolą jest również ilość pokoi, możliwość podziału przestrzeni przegrodami biurowymi, dostępność parkingu, klimatyzacja itp.

Jeśli wolisz pomoc

pośrednik

Omów z nim jak najdokładniej wzajemne zobowiązania, kwotę i procedurę zapłaty za jego usługi itp. Napraw wszystkie istotne punkty w umowie.

Wyszukując samodzielnie, stwórz reklamę z maksimum szczegółowy opis proponowanej opcji i umieścić na jak to możliwe jeszcze popularne zasoby.

Jeśli masz

posiadane

centrum biznesowe lub wiele

lokal

wynajem- Twoja specjalizacja, specjalni pracownicy będą negocjować z najemcami. W przeciwnym razie pomyśl o swoich kontaktach. Idealna opcja - osobny numer telefonu i e-mail

W przypadku połączeń poza godzinami pracy podłącz automatyczną sekretarkę.

Przygotuj się na umawianie spotkań z lokatorami, pokaż im dokumenty potwierdzające Twoje prawo

zarządzać biurem, odpowiadać na ich pytania, także te nie najwygodniejsze. Zastanów się, jak możesz zminimalizować wpływ ewentualnych negatywnych czynników.

Omów wzajemne zobowiązania, kwotę, tryb i warunki płatności, okres najmu i możliwość jego przedłużenia (najczęściej umowy zawierane są na rok z możliwością automatycznego przedłużenia) oraz inne istotne warunki z najemcą, który dokonał wyboru w przychylność Twojej oferty.
Napraw to wszystko w umowie najmu. Typowy tekst tego ostatniego można łatwo znaleźć w Internecie i zmodyfikować do własnych potrzeb.

Po zawarciu umowy nie zapomnij zaakceptować

wynajem

płatności, w razie potrzeby przypominając o jej warunkach, a także okresowo sprawdzaj stan lokalu.

W nowoczesnym modelu biznesowym częsta jest sytuacja budowania biznesu od podstaw w celu jego późniejszej odsprzedaży. Po otwarciu sklep, kawiarnia, salon, zaczyna przynosić stały dochód, właściciel sprzedaje lub wynajmuje wynajem przez długi czas. Ten model jest korzystny dla obu stron, właściciel zyskuje źródło dochodu pasywnego, a właściciel (najemca) - gotowy biznes bez znacznych kosztów materiałowych i czasowych.

Instrukcja

Poddać się

sklep w

wynajem, konieczne jest sporządzenie odpowiedniej umowy. Tworząc go, postaraj się przewidzieć jak najwięcej możliwych rozwiązań różnych zagadnienia prawne, a także potencjalne aspekty sporne

sklep a, zgodnie z ustawodawstwem cywilnym Federacji Rosyjskiej, jest ona zróżnicowana jako umowa najmu budynków

i wyposażenie

(lokal). Więc,

sklep Odebrane

lokale niemieszkalne. Z kolei

pokój jest

nieruchomość

Który jest integralną częścią budynków i budowli.

Umowa najmu sklep a najczęściej jest dwustronna i zawierana jest między wynajmującym z jednej strony a najemcą sklep i z drugiej.

Właścicielem jest zazwyczaj właściciel

sklep a (czasami specjalnie autoryzowany

właściciel

Twarz). Praktycznie każdy podmiot prawny, oczywiście zdolny i posiadający zdolność prawną, może zostać najemcą.

Umowa najmu sklep i zawierana jest na okres nie krótszy niż rok. Taka umowa musi koniecznie przejść państwową rejestrację prawa do dzierżawy.

traktat

sklep a strony zawierające umowę i ich dane muszą być bezwzględnie wskazane; informacje o nieruchomości przekazanej do

wynajem(adres, nazwa przedmiotu najmu, numer inwentarzowy, przeznaczenie pod

sklep ,

Kwota Wynajmu).

udany

rejestracja państwowa umowy najmu, konieczne jest dołączenie paszportów katastralnych zarówno odpowiedniego budynku (konstrukcji), jak i samego lokalu, wskazując

wynajem jego obszar.

Istnieją standardowe (standardowe) wzory umów najmu lokali niemieszkalnych, w tym wykorzystywane w ramach

sklep. Jednak, aby uniknąć niepożądanych okoliczności dla obu stron, koniecznie pokaż

Twoja umowa z prawnikiem.

Źródła:

do wynajęcia sklep spożywczy

Nadmiar powierzchni mieszkalnej może przynieść właścicielowi dobry miesięczny dochód, jeśli proste zasady, co pomoże znacząco podnieść czynsz.

Będziesz potrzebować

- meble;
- naprawa.

Instrukcja

Aby jak najlepiej wykorzystać wynajem dodatkowej powierzchni mieszkalnej, nie korzystaj z usług pośredników. Chociaż większość z nich otrzymuje swój procent od najemcy, kwota czynszu może zostać znacznie obniżona, ponieważ jest mało prawdopodobne, aby znalazł się lokator, który byłby gotów zapłacić bardzo dużą kwotę za twoje mieszkanie, jeśli podobne mieszkanie z pierwszej ręki jest wynajmowany w pobliżu, a koszt wynajmu jest znacznie niższy.

Jeśli nie jesteś zajęty aktywność zawodowa wynająć mieszkanie

codziennie

Pomoże Ci to pomnożyć Twoje dochody. Jest wysoce niepożądane, aby osoby, które mają stałą pracę, angażowały się w ten sposób generowania dochodu, ponieważ będą musiały stale „wisieć” przy telefonie, stale pokazywać mieszkanie klientom, przekazywać i odbierać klucze oraz otrzymywać czynsz , co jest całkowicie nierealne, jeśli chodzi o systematyczne zatrudnienie.

Dobry dochód może przynieść

wynajem mieszkania

po jednym pokoju. Jeśli twoje mieszkanie jest wystarczająco przestronne, wszystkie pokoje są izolowane, warto rozważyć tę opcję. Jedyny minus To ciągła zmiana najemców. Jeśli niektórzy się wyprowadzą, będziesz musiał poszukać innych lokatorów i pokój może stać pusty przez jakiś czas, co wpłynie na całkowitą kwotę otrzymaną z wynajmu mieszkania. Ponadto ta opcja jest całkowicie nieodpowiednia w przypadku mieszkań z sąsiednimi pokojami i małych mieszkań.

Naprawy kosmetyczne lub generalne sprzątanie pomogą nieznacznie zwiększyć kwotę czynszu. Pierwsze wrażenie lśniącej czystością mieszkania pozwala nazwać początkową kwotę czynszu wyższą niż gdyby mieszkanie było brudne i śmieci od poprzednich lokatorów.

Przed wynajęciem nieruchomości prosimy o Specjalna uwaga oświetlenie. Jeśli po poprzednich lokatorach nie zostanie ani jedna żarówka, przykręć ją we wszystkich pokojach, na korytarzu, w kuchni i łazience. Podczas oględzin obudowy będziesz mógł zapalić światło we wszystkich pomieszczeniach. Pomoże to stworzyć pierwsze wrażenie, że po wejściu do mieszkania nie będziesz musiał od razu zajmować się drobnymi problemami domowymi.

Mieszkanie umeblowane, wyposażone w sprzęt AGD, zawsze kosztuje znacznie więcej niż całkowicie puste mieszkanie. Rzeczywiście, wielu najemców, przemieszczając się z miejsca na miejsce, nie posiada nieporęcznych mebli i sprzętu AGD. Dlatego szukają mieszkania, które jest wyposażone we wszystko, czego potrzebujesz i są gotowi zapłacić za to znacznie więcej.

Możliwości dostawy w wynajem lokale niemieszkalne zależą od przeznaczenia, do którego się nadają: na produkcję, magazyn, biuro, umieszczenie sklepu. Liczy się również jego rozmiar i różne dodatkowe czynniki. Na tej podstawie możesz zrozumieć, komu i w jaki sposób lepiej go oferować: dużym lub małym firmom, firmom produkcyjnym, handlowym lub innym itp.

Będziesz potrzebować

- dokumenty potwierdzające prawo do legalnego dysponowania lokalem;
- usługi umieszczania reklam;
- Umowa najmu.

Instrukcja

Zacznij od tego, kim będzie Twój potencjalny najemca. Pomoże Ci to wybrać te reklamy.

witryny

Gdzie znajduje się Twój klient? Prawo rynku jest znane: podaż musi być tam, gdzie jest na nią popyt.

Przeanalizuj różne czynniki wpływające na cenę

To po pierwsze

Lokalizacja, dogodność połączeń komunikacyjnych, dostępność różnych funkcji dodatkowych.

Pokój, dzięki czemu można zniwelować pewne niedociągnięcia.

Cena i oczekiwana korzyść pomogą Ci zrozumieć granice budżetu reklamowego. Np. jedno biuro o powierzchnikilkanaście-dwóch

Pokój m pod supermarketem lub centrum biznesowym obraz może być inny.

Skomponuj reklamę, która podkreśla aspekty Twojej opcji, które są istotne dla konsumenta, i umieść ją w zasobach, które konsument na pewno przeczyta. Mogą to być zarówno różne media drukowane, jak i tablice ogłoszeń

nieruchomość

Podobnie jak publikacje branżowe i zasoby sieciowe, w tym profesjonalne sieci społecznościowe, fora itp. Mogą mieć specjalne sekcje dla takich ofert.

Przygotuj się na randkę

z najemcami

Zademonstruj im

Pokój, odpowiadaj na podchwytliwe pytania, przedstawiaj dokumenty potwierdzające Twoje prawo do dysponowania tą nieruchomością.

Z najemcą, który podjął decyzję na Twoją korzyść, omów szczegółowo wszystkie istotne warunki (

płatności, okres najmu i możliwość jego przedłużenia, zobowiązania Twoje i klienta itp.) i odzwierciedlić je w umowie.

Typową umowę najmu łatwo znaleźć w Internecie i dostosować do własnych potrzeb.

W przyszłości wystarczy jedynie monitorować terminowość otrzymania płatności i okresowo sprawdzać status

lokal

Źródła:

do wynajęcia lokale niemieszkalne

Przekazać do wynajem dowolny wolny powierzchnia, zarówno mieszkaniowych, jak i komercyjnych, możesz skontaktować się z agencją nieruchomości lub samemu znaleźć najemcę. W drugim przypadku skuteczne jest zamieszczenie informacji w prasie i Internecie o tych zasobach, które odwiedzają potencjalni najemcy z terenu, na którym znajduje się nieruchomość.

Będziesz potrzebować

- dokumenty potwierdzające własność nieruchomości;
- komputer z dostępem do Internetu;
- pieniądze na opłacenie usług pośredników w handlu nieruchomościami i / lub umieszczanie reklam na płatnych zasobach;
- telefon i e-mail do komunikacji.

Instrukcja

Nawet jeśli nie chcesz korzystać z pomocy pośredników w handlu nieruchomościami, nie będzie zbyteczne odwiedzanie kilku agencji i konsultowanie ceny wynajmu nieruchomości.

obszary

oraz czynniki wpływające na to. Może nie być zbyteczne podejmowanie pewnych kroków, które dają powód do proszenia o więcej. Na przykład podłącz dodatkowe linie telefoniczne, przeprowadź Internet przewodowy itp. w zależności od sytuacji i charakteru

powierzchnia .

Jeśli wolisz powierzyć opiekę nad znalezieniem najemców i wstępne kontakty z nimi pośrednikom, zapytaj dokładnie o warunki współpracy: cenę, procedurę płatności za usługi agencyjne (najlepiej - po wejściu

najemca

W innych przypadkach powinieneś

myśleć)

gwarancje

Wyszukując samodzielnie, przygotuj teksty reklam o różnej długości. Twoim zadaniem jest zawrzeć jak najwięcej niezbędnych informacji w minimalnej ilości tekstu, dając pełny obraz wynajmowanych powierzchni. Często do jego rozwiązania przyczyniają się ogólnie przyjęte, zrozumiałe skróty.

Osobną kwestią są kontakty. Osobny symbol pomoże oszczędzić nerwy i zabezpieczyć się przed nieterminowymi telefonami.

Możesz go włożyć do telefonu tylko w czasie, kiedy jest to wygodne dla Ciebie na odbieranie połączeń, ale dla innych (co na pewno będzie)

stosowanie

automatyczna sekretarka.

Ta funkcja jest również przydatna

obszary. Wystarczy, że wyłączysz telefon pisząc na automatycznej sekretarce, że

Przyda się również osobny adres e-mail do korespondencji z najemcami.

Odbierając telefony od najemców, negocjuj z nimi warunki oglądania i najmu. Bądź przygotowany, aby towarzyszyć im podczas zwiedzania Twojej siedziby i odpowiadać na różne pytania, w tym te niewygodne.

Spróbuj spojrzeć na lokal oczami potencjalnego najemcy: co Ci w nim pasuje, a co nie i dlaczego, zastanów się, jak możesz zminimalizować negatywne aspekty.

Przygotuj się również

dokumenty

powierzchnia, potwierdzające Twoje prawo do legalnego dysponowania nimi (zaświadczenie własności, pełnomocnictwo właściciela itp.) do okazania ich na żądanie.

Z najemcą, który Ci odpowiada, zawrzyj umowę, w której zapiszesz okres najmu, możliwość przedłużenia, wielkość, tryb i warunki płatności.

I oczywiście nie zapomnij zaakceptować płatności, jeśli to konieczne, przypominając, że nadszedł czas, aby dokonać kolejnej (choć oczywiście jest to lepsze

najemcy

z którymi ta procedura nie jest wymagana).

Prawidłowe zrozumienie, czym różni się najem od podnajmu, pomoże każdemu właścicielowi lokalu lub osobie, która chce go uzyskać. Pokój zatrudniać, unikać ryzyka finansowego. W poddzierżawić przekazanie terenu lub nieruchomości następuje wyłącznie za zgodą właściciela, co potwierdza pakiet dokumentów. Jeśli zdecydujesz się wydać Pokój w poddzierżawić, musisz postępować zgodnie z jasnymi instrukcjami.

Będziesz potrzebować

- oryginały zarejestrowanych umów według liczby uczestników transakcji oraz dodatkowa kopia;
- poświadczony notarialnie dokumenty założycielskie strony umowy;
- kopię dokumentu potwierdzającego prawo własności;
- paszport katastralny, wyjaśnienie i wyciąg z paszportu technicznego.

Instrukcja

Nigdy nie zapominaj, że wszystkie transakcje mają formę pisemną. Jest to umowa, która służy jako ochrona przed wszelkiego rodzaju oszustwami ze strony osób trzecich.

Zawarcie umowy

poddzierżawić

Musisz zapoznać się z

podstawowa

umowę najmu i poproś podwydzierżawiającego o zgodę

właściciel

Pokój po drugie. Pamiętaj, że jeśli

właściciel

nie jesteś o tym poinformowany lub z jakiegoś powodu nie zarejestrowałeś tej klauzuli w umowie, to nie masz prawa

sprawa

Pokój w

poddzierżawić, dlatego będzie to nielegalne.

Uwaga: umowa podnajmu nie może trwać dłużej

umowy najmu

Jeśli zignorujesz tę zasadę, będziesz musiał odejść

Pokój wcześniej niż się spodziewałeś. W związku z tym poniesiesz straty i całkiem potrząsniesz nerwami.

Aby zarejestrować umowę, należy „zebrać” następujący pakiet dokumentów: oryginały zarejestrowanych umów zgodnie z liczbą uczestników transakcji oraz dodatkową kopię; poświadczone notarialnie dokumenty założycielskie stron umowy; kopia dokumentu potwierdzającego prawo

własność

; paszport katastralny, wyjaśnienie i wyciąg z dokumentacji technicznej

paszporty

Pamiętaj, że odbiór dokumentów zajmie Ci trochę czasu, więc zajmij się wszystkim z wyprzedzeniem.

Notatka

Czasami rejestracja lokali do podnajmu wiąże się ze złożonymi i niejasnymi sytuacjami. Nigdy nie wierz ludziom na słowo. Najlepszym wyjściem z takich sytuacji jest kontakt z wykwalifikowanym prawnikiem, który pomoże sporządzić umowę podnajmu zgodnie z ustalonymi przepisami.

Przydatna rada

Nie byłoby zbyteczne przypomnienie raz jeszcze, że umowa podnajmu jest rejestrowana za zgodą właściciela, dlatego konieczne jest uzyskanie jego zgody w formie pisma oraz przedłożenie poświadczonej notarialnie kopii zarejestrowanej umowy najmu.

Lokale niemieszkalne. szczególnie w celach komercyjnych są poszukiwane: każdego dnia powstają nowe firmy i projekty, które muszą mieć gdzieś biuro lub platformę handlową. W celu opłacalnego wynajęcia lokalu niemieszkalnego Pokój, ważne jest poruszanie się po cenach rynkowych i zawarcie odpowiedniej umowy najmu lokalu niemieszkalnego.

Instrukcja

Z reguły poddaj się

lokale niemieszkalne

realizowane na dwa sposoby:

znajomi;

2. wynajem za pośrednictwem wyspecjalizowanej agencji.

Każda z tych metod ma swoje zalety i

Główny plus pierwszego -

właściciel

zna tych, którym sprzedaje

Pokój i uważa ich za rzetelnych ludzi. Jego minus wynika z plusa:

rzetelne znajomości mogą Cię zawieść, a relacje z nimi ulegną pogorszeniu. Szkoda wyrządzona ich działalnością jest dołączana do szkody w stosunkach. Zaletą drugiej metody jest to, że relacja z najemcą będzie czysto biznesowa.

lokale niemieszkalne

te same tereny różnią się w zależności od lokalizacji - teren,

A także w zależności od jego stanu i przeznaczenia. Należy o tym pamiętać przy ustalaniu ceny. Lokalizacja w centrum miasta lub nie w ścisłym centrum, ale w luksusowym budynku - powód do ustalenia wysokiej ceny.

Szczególną uwagę należy zwrócić na zawarcie umowy najmu

niemieszkalne

lokal. Zgodnie z prawem cywilnym umowa najmu musi mieć formę pisemną. Jeżeli zostanie zawarta na okres dłuższy niż 12 miesięcy, podlega rejestracji państwowej. Podstawowe warunki umowy najmu są następujące:

1. przedmiot zamówienia (ważne, aby jasno określić)

Pokój, podać jego adres, obszar, numer katastralny lub warunkowy itp.).

2. stan czynszu. Warunek ten nie jest istotny z punktu widzenia prawa cywilnego, ale ma znaczenie w obrocie handlowym.

Oprócz tych warunków strony mają prawo określić inne warunki, które będą istotne. Należy pamiętać, że w przypadku braku istotnych warunków umowa najmu zostanie uznana za niezawartą.

Jeśli z jakiegoś powodu masz wolne garaż, można go wypożyczyć. Reszta garaż lub może przynieść niewielkie uzupełnienie rodzinnego budżetu, dzięki czemu możesz zacząć szukać potencjalnego lokatora. Ale nie spiesz się z wynajmem nieruchomości pierwszej napotkanej osobie i ogólnie zachowaj ostrożność podczas wynajmu garaż ale mogą pojawić się problemy i nieprzyjemne sytuacje.

Instrukcja

Przed dawaniem

ogłoszenie

w gazecie lub powiesić w sąsiedztwie, usunąć z

garaż i wszystkie wartościowe rzeczy. Wyczyść również pokój ze wszelkich śmieci i innych rzeczy.

Nieporządny

garaż i tak naprawdę nie przyciągają kierowców nowymi i drogimi

maszyny

stare samochody

ludzie są przyzwyczajeni do wychodzenia pod okno własnego domu.

Po znalezieniu najemcy określ kwotę i termin dostawy garaż a także warunki i termin płatności. Nie zapomnij sporządzić umowy najmu, ubezpieczy Cię ona od nieprzyjemnych przypadków, bo z nią w skrajnych przypadkach możesz udać się do sądu lub na policję. Musisz mieć dwie kopie umowy, jedną dla siebie i jedną dla najemcy.

Złóż wniosek do urzędu skarbowego o to, co wynajmujesz

garaż. objazd

bardzo niebezpieczne, jeśli urząd skarbowy ujawni fakt dostawy

garaż a bez przychodzących potrąceń z zysków możesz mieć duże problemy z ogromnymi grzywnami. Musisz zapłacić 13% otrzymanej kwoty za zmianę

garaż ale. Raz w roku będziesz musiał odwiedzić urząd skarbowy i złożyć zeznanie podatkowe.

Monitoruj stan lokalu, odbieraj czynsz na czas. Jeśli pieniądze są opóźnione, zajmij się nimi prywatnie. Nie zawsze

po prostu odmawia

Czasami są znaczące

fusy

takie jak opóźnione pensje i inne nieprzewidziane sytuacje.

Jak wynająć przestrzeń

Najem lokalu niemieszkalnego, na przykład jako sklepu, polega na znalezieniu odpowiedniego przedmiotu i zawarciu pisemnej umowy. Konieczne jest nie tylko prawidłowe wypełnienie wszystkich jego sekcji, ale także przestrzeganie dokładnej kolejności czynności. Jak wynająć lokal niemieszkalny z prawnego punktu widzenia?

Ustawodawstwo

Kwestie wynajmu obiektów niemieszkalnych są uregulowane prawo federalne„O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi” oraz Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej. Zgodnie z przepisami do obiektów niemieszkalnych zalicza się te, które są częścią zabudowy, ale nie nadają się do zamieszkania.

Właściciel może samodzielnie wynająć lokal niemieszkalny na podstawie umowy. Może mieć formę pisemną. Jeżeli dzierżawa trwa do 12 miesięcy, umowa nie musi być rejestrowana. Jeśli umowa najmu została wydana na okres dłuższy niż 1 rok, umowa powinna zostać zarejestrowana w określony sposób w Rosreestr. Wynajmujący zobowiązują się do płacenia podatków od dochodów uzyskanych z czynszu na zasadach określonych przez prawo.

Sekwencjonowanie

Właściciel ma prawo do najmu lokalu niemieszkalnego w apartamentowcu, biurze lub centrum handlowym. Musisz znać kolejność działań, które muszą wykonać obie strony transakcji.

Wybór nieruchomości

Znalezienie odpowiedniego obiektu to najtrudniejszy etap. Najemca wybiera lokal na podstawie takich parametrów jak: dostępność komunikacyjna, infrastruktura i dostępność. Wyszukiwanie można przeprowadzić za pośrednictwem agencji nieruchomości i wyspecjalizowanych witryn. Doświadczeni biznesmeni poświęcają temu procesowi bardzo dużo czasu.

Rynek nieruchomości niemieszkalnych dzieli się na lokale w następujących celach:

Gabinet;
Handlowy;
Produkcja;
Hala magazynowa.

Konieczne jest wstępne określenie rodzaju nieruchomości, lokalizacji, liczby kondygnacji oraz powierzchni. Łatwiej jest złożyć wniosek, gdy te dane staną się jasne. Po wybraniu kilku opcji przyszły najemca przeprowadza oględziny lokalu. To niezbędny krok. Wynajmujący musi przedstawić lokal z korzystnych stron. Ale nie ukrywaj istniejących niedociągnięć, ponieważ mogą się później pojawić. A to może doprowadzić do rozwiązania umowy najmu.

Jeśli nie ma czasu na poszukiwanie lokalu, najemca może powierzyć tę pracę syndykowi lub pośrednikowi. Wszystkie szczegóły i wymagane parametry są zgłaszane. Są to usługi płatne w wysokości od 50 do 100% miesięcznego czynszu. Niezbędne jest zawarcie umowy z pośrednikiem. Płatności należy dokonać po wybraniu odpowiedniego pokoju.

Dokładne zbadanie problemu nie zawsze gwarantuje pozytywny wynik sprawy.. Na naszej stronie możesz jest wolny uzyskaj najbardziej szczegółowe porady w Twojej sprawie od naszych prawników za pośrednictwem formularza online lub telefonicznie w Moskwie ( +7-499-350-97-04 ) I Petersburg ( +7-812-309-87-91 ) .

Zawarcie umowy

Najlepiej zaangażować w ten proces prawnika. Pomoże w prawidłowym sporządzeniu umowy i wyjaśni kontrowersyjne punkty, a także sprawdzi czystość prawną transakcji. Ta praca można to zrobić samodzielnie. Przed podpisaniem umowy należy zażądać następujących dokumentów:

dokumenty majątkowe;
plan piętra;
dokumenty statutowe właściciela.

Po sprawdzeniu dokumentów należy omówić warunki najmu. Mogą odnosić się do:

opłacanie rachunków za media;
wysokość czynszu;
data wydania lokalu;
dostępność telefonu i dostępu do Internetu;
prowadzenie prac naprawczych;
warunki rozwiązania umowy.

Ważne jest, aby przedyskutować, która ze stron jest przypisana do każdej pozycji i w jakich warunkach wypełniane są zobowiązania. Osiągnięte porozumienia są zapisywane w umowie lub w formie dodatkowych porozumień do niej.

Ważne jest, aby w umowie zawrzeć klauzulę o działaniach na wypadek działania siły wyższej.

Pobierz umowę najmu lokalu niemieszkalnego (przykład 2018)

Podpisanie umowy

Lepiej, jeśli najemca i wynajmujący podpiszą umowę osobiście, bez pośredników. W takim przypadku łatwiej jest rozstrzygać spory, strony mogą pójść na pewne ustępstwa. Przy sporządzaniu umowy ważne jest, aby w pełni podać informacje o nieruchomości. Muszą zawierać pełny adres, piętro, powierzchnię lokalu. Do umowy należy dołączyć plan lokalu. Tylko w takim przypadku umowa może być uznana za ważną.

Umowa podpisywana jest w 2 egzemplarzach w przypadku umowy najmu na okres do 12 miesięcy. Jeśli planowany jest najem długoterminowy na 1 rok, podpisywane są 3 egzemplarze umowy. Jeden egzemplarz pozostaje u wynajmującego i najemcy. Kolejna kopia pozostaje u rejestratora.

Przeniesienie lokalu

Po podpisaniu umowy sporządzany jest akt przeniesienia z wynajmującego na najemcę. Dzień jej podpisania będzie uważany za początek najmu. Dopiero po dokładnym oględzinach lokalu podpisywany jest akt. Jeżeli podczas kontroli zostanie wykryta awaria, zostanie ona odnotowana w akcie. Pozwala to uniknąć niepotrzebnych wydatków w przyszłości.

Analiza pozwala na wymaganie od najemcy usunięcia usterek i usterek, obniżenia czynszu. Dlatego lepiej jest, aby właściciel z wyprzedzeniem uporządkował lokal i komunikację. Po podpisaniu aktu zbycia najemca może w pełni korzystać z lokalu i prowadzić działalność gospodarczą.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami umowa musi zawierać następujące główne warunki:

Stronami umowy są najemca i wynajmujący. Zgodnie z art. 608 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej prawo do najmu lokalu niemieszkalnego należy do właściciela.
Przedmiotem umowy. Wskazano szczegółową charakterystykę pokoju. Zgodnie z ust. 3 art. 607 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, w przypadku ich braku umowa jest uważana za nieważną.
Warunki korzystania z nieruchomości. Mogą być rejestrowane tak szczegółowo, jak to tylko możliwe. Wskazuje się, kto jest zobowiązany do wykonywania napraw kosmetycznych i większych.
Zapłata. Kwota płatności jest stała. Bez tego umowa jest uważana za nieodpłatną, a nie jest to dozwolone w przypadku umów najmu.
Ważność. Jest to ustalane przez strony za obopólną zgodą. Jeżeli nie zostanie określony, umowę uważa się za zawartą na czas nieokreślony.

Umowa z okresem ważności krótszym niż 12 miesięcy nie podlega obowiązkowej rejestracji. Jeżeli po jej zakończeniu zostanie zawarta kolejna umowa na podobny okres, rejestracja również nie jest wymagana. Umowa na okres 12 miesięcy podlega obowiązkowej rejestracji. Należy jednak wziąć pod uwagę, że na podstawie artykułów 619 i 620 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej możliwe jest wcześniejsze rozwiązanie umowy.

Poddzierżawić

Najemca może przenieść nieruchomość na podstawie umowy podnajmu. Ale jest to możliwe tylko za zgodą wynajmującego, który jest właścicielem obiektu. Umowa podnajmu musi być również zarejestrowana zgodnie z procedurą określoną przez prawo.

Należy jednak wziąć pod uwagę możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy najmu. Prawo to przysługuje zarówno wynajmującemu, jak i najemcy. W rzeczywistości strony transakcji mają pełną swobodę działania. Ale umowa musi zawierać podstawy, na których możliwe jest wcześniejsze rozwiązanie.

Istnieją następujące funkcje podnajmu:

Okres ważności jest ograniczony do czasu trwania umowy najmu z właścicielem;
W przypadku wygaśnięcia umowy najmu podnajemca ma możliwość przedłużenia umowy z właścicielem przed końcem okresu podnajmu na tych samych warunkach;
Jeżeli umowa jest zawarta na okres 12 miesięcy, należy ją zarejestrować.

Najemca ma następujące prawa i obowiązki:

Kontrola nad użytkowaniem lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.
Terminowa płatność czynszu.
Wykonywanie napraw za zgodą stron.
Utrzymanie lokalu w należytym porządku.
Sporządzenie aktu przeniesienia z podnajemcą.

W przypadku jakichkolwiek naruszeń przyjętych zobowiązań, każda ze stron transakcji ma możliwość wypowiedzenia zobowiązania przed zakończeniem umowy.

Nasi prawnicy wiedzą Odpowiedź na Twoje pytanie

Jeśli chcesz wiedzieć

jak rozwiązać swój problem, następnie

zapytać się

o tym nasz oficer dyżurny

prawnik online

Jest szybki, wygodny i

jest wolny

lub przez telefon:

Wymagane dokumenty

W ramach umów zawartych na okres 12 miesięcy, rejestracja państwowa. W tym celu powstaje następujący pakiet dokumentów:

zastosowanie ustalonej formy;
umowa najmu wraz ze wszystkimi załącznikami;
paszport katastralny;
Paszporty rosyjskie - dla osób fizycznych, dokumenty tytułowe - dla osób prawnych;
pełnomocnictwo, jeżeli dokumenty składa pełnomocnik;
poświadczona notarialnie zgoda małżonka, jeżeli przedmiot stanowi wspólną własność lub został nabyty w związku małżeńskim;
zezwolenie od organu opieki i kurateli, jeżeli majątek jest zarejestrowany na osobę niekompetentną lub niepełnoletnią;
pisemna zgoda zastawnika, jeżeli nieruchomość jest zastawiona;
pokwitowanie zapłaty cła państwowego.

podatki

Za wynajem lokali niemieszkalnych obowiązują podatki. Optymalny system podatkowy to uproszczony system podatkowy. Specjalne systemy podatkowe charakteryzują się nie tylko łatwością księgowania, ale także niższym obciążeniem podatkowym. Obowiązują następujące funkcje:

w przypadku ustalenia wartości katastralnej i obowiązywania szczególnej ustawy regionalnej, podatek płaci się od nieruchomości biurowych, administracyjnych i handlowych;
na poziomie lokalnym stawka wynosi 2%.

O ile na poziomie lokalnym nie została uchwalona specjalna ustawa, dla przedsiębiorców w uproszczonym systemie podatkowym ustala się następujące stawki:

STS 6% - od całkowitego dochodu;
STS 15% - od dochodu minus wydatki.

Jeśli organizacja jest w wspólny system opodatkowanie, ustala się wysokie obciążenie podatkowe. W takim przypadku działalność związana z wynajmem nie jest opłacalna. Tradycyjnie istnieją trzy główne podatki:

od zysku organizacji i podatku dochodowego od osób fizycznych dla przedsiębiorców indywidualnych - 20% dla osób prawnych i 13% dla przedsiębiorców;
dla nieruchomości - 2% dla wartości katastralnej i 2,2% dla obliczenia wartości rezydualnej;
dla wartości dodanej - 18%, jeśli kwartalne przychody przekraczają 2 miliony rubli.

Jak nie płacić podatków od dochodów uzyskanych z wynajmu nieruchomości niemieszkalnych? Z jednej strony przepisy nakładają obowiązek płacenia podatków od wszystkich umów najmu. Jeśli umowa jest zawarta na okres 1 roku, jest zarejestrowana w Rosreestr. Informacje te przekazywane są do służby podatkowej zgodnie z umową o wymianie informacji. Jeżeli umowa jest zawarta na okres do 1 roku, obsługa podatkowa będziesz musiał udowodnić fakt dzierżawy, co nie zawsze jest możliwe.

Czy muszę zarejestrować indywidualnego przedsiębiorcę?

Obecne ustawodawstwo przewiduje odpowiedzialność administracyjną i karną za realizację nielegalnego biznesu. Odpowiedzialność karną ustala się w przypadku prowadzenia nielegalnej działalności gospodarczej lub osiągania dużych zysków w wysokości 1,5 miliona rubli.

W przypadku ustalenia naruszenia, sędziowie biorą pod uwagę szczególne okoliczności danej osoby oraz wiele innych czynników. Z reguły w przypadku wynajmu mieszkania lub wiejskiego domu nie ma problemów. Jeśli wynajmowany jest obiekt niemieszkalny, można wyróżnić kilka oznak działalności przedsiębiorczej. Jeżeli lokal jest kupowany bezpośrednio w celu wynajmu, działalność wymaga rejestracji, ponieważ jest uznawana za przedsiębiorczą.

To samo dotyczy umów najmu długoterminowych lub umów, które są wielokrotnie renegocjowane. Znak ten interpretuje się jako fakt systematycznego i celowego czerpania korzyści z posiadania obiektu niemieszkalnego. Jeśli te znaki zostaną ujawnione, obywatelowi zaleca się zarejestrowanie adresu IP. W tym przypadku podatek wynosi 6% całkowitego dochodu. Podatek dochodowy od osób fizycznych wynosi 13%.

Właściciel lokalu musi corocznie składać zeznania podatkowe.

Tak więc najem lokali niemieszkalnych ma swój własny zestaw cech. Konieczne jest sporządzenie prawnie właściwej umowy, zapewnienie wszystkich cech umowy oraz terminowe płacenie podatków. Pozwoli to uniknąć problemów w przyszłości i podstawa prawna uzyskać zysk.

Jak wygląda wynajem lokali niemieszkalnych? Jakie przepisy regulują ten proces i jakie warunki muszą być spełnione, aby transakcja najmu nieruchomości komercyjnej była legalna i legalna dla obu stron? Przeczytaj o tym w naszym artykule.

Procedura wynajmu lokali niemieszkalnych jest formą umowy nieruchomości, zgodnie z którą wynajmujący (właściciel lokalu) przekazuje nieruchomość najemcy (najemcy) do czasowego użytkowania na warunkach najmu. Najczęściej takie transakcje najmu są zawierane między osobami prawnymi lub indywidualnymi przedsiębiorcami. Procedurę wynajmu lokali niemieszkalnych reguluje Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, ustawa federalna Federacji Rosyjskiej „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią”. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym Federacji Rosyjskiej,

Umowa najmu

Zawarty na okres krótszy niż 12 miesięcy nie podlega rejestracji państwowej, natomiast umowa sporządzona na okres dłuższy niż rok musi zostać zarejestrowana we właściwych organach.

Dzierżawiu podlegają różne obiekty, budynki jako całość lub poszczególne lokale wchodzące w skład funduszu niemieszkaniowego. Wydzielone elementy lokalu (np. piwnica, dach, schody itp.) nie podlegają czynszowi najmu. Lokale niemieszkalne przekazywane są najemcy wraz z dokumentami i kluczami, w przeciwnym razie umowa ulega rozwiązaniu z powodu braku warunków do użytkowania lokalu.

Wynajem obiektów niemieszkalnych: zapłata podatków

Wynajem wszelkich lokali mieszkalnych lub niemieszkalnych jest bezpośrednio związany z kwestiami płacenia podatków od zysków. Wielu odpowiedzialnych właścicieli lokali, w szczególności osób fizycznych, jest zainteresowanych odpowiedziami na pytania – ile należy zapłacić podatku, czy konieczna jest rejestracja jako indywidualny przedsiębiorca i wiele innych. Spróbujmy zrozumieć wszystkie zawiłości leasingu obiektów niemieszkalnych.

Czy zatem przy wynajmie lokalu niemieszkalnego trzeba płacić podatek?

Każdy wynajmujący, zarówno osoba fizyczna, jak i prawna, jest zobowiązany do zapłaty podatku od zysków uzyskanych z wynajmu lokalu!

Zgodnie z ust. 4 ust. 1 art. 208 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej czynsz za użytkowanie lokalu jest dochodem, z którego właściciel lokalu (osoba fizyczna) musi zapłacić

podatek dochodowy od osób fizycznych (3-NDFL)

Kwota, która wynosi 13% całkowitej kwoty otrzymanej za okres obowiązywania umowy.

Warto zauważyć, że zatajenie faktu najmu lokalu na fundusz mieszkaniowy lub niemieszkalny często skutkuje pobraniem przez właścicieli całej kwoty podatku, a dodatkowo kary grzywny w wysokości 20% niezapłaconej kwoty wraz z odsetkami w wysokości 8% rocznie.

Służbie podatkowej nie jest trudno dowiedzieć się, że wynajmowany jest posiadany lokal mieszkalny lub niemieszkalny: regularne przelewy bankowe na kartę w określonej kwocie (zwykle ponad 100 tysięcy rubli miesięcznie), bezpośrednie informacje dla organów podatkowych mogą służyć jako źródła od najemcy i inne powody, które stanowią doskonałą dźwignię nacisku na wynajmującego.

Czy muszę się zarejestrować jako indywidualny przedsiębiorca, aby wynająć pokój?

Zgodnie z rosyjskim ustawodawstwem realizacja działalności gospodarczej bez oficjalnej rejestracji w odpowiednich organach państwowych pociąga za sobą odpowiedzialność administracyjną (art. 14 ust. 1 kodeksu wykroczeń administracyjnych) i karną (art. 171 kodeksu karnego Federacji Rosyjskiej), jeżeli uzyskany dochód wynosi odpowiednio mniej niż 1,5 miliona rubli rocznie.

Dosyć trudno uzyskać jednoznaczną odpowiedź na pytanie, czy najem lokalu jest działalnością przedsiębiorczą, dlatego rozpatrując takie sprawy i podejmując decyzję, sądy biorą pod uwagę wiele czynników i specyficzne okoliczności sprawy. Na przykład, jeśli mieszkanie jest wynajmowane, a powodem jest to, że nie ma potrzeby korzystania z niego na własne utrzymanie, ten rodzaj dochodu nie będzie działalnością gospodarczą, ale właściciel lokalu będzie musiał nadal zapłacić podatek 3-NDFL.

Jednocześnie istnieje kilka sygnałów wskazujących na to, że dzierżawa lokali będzie uważana za rodzaj działalności przedsiębiorczej generującej dochód:

Wynajem nieruchomości niemieszkalnej. W tym przypadku bierze się pod uwagę fakt, że lokal niemieszkalny nie może być wykorzystywany do zaspokojenia potrzeb gospodarstwa domowego lub rodziny obywateli, co oznacza, że obiekt ten jest wynajmowany w celu osiągnięcia zysku.
Jeżeli lokal jest wynajmowany osobie prawnej. W związku z tym organizacja, która wynajęła lokal niemieszkalny, odnotuje w pozycji wydatków kwotę wydaną na czynsz.
W przypadku zakupu lokalu specjalnie do dalszego najmu.
W przypadku zawarcia umowy najmu na bardzo długi okres lub stwierdzenia faktu powtórnej renegocjacji umowy najmu. Ten aspekt sąd uważa za przejaw systematycznego zarabiania przez właściciela lokalu.

W obecności tych znaków, zgodnie z prawem, właściciel musi przejść oficjalną rejestrację w organach państwowych jako przedsiębiorca indywidualny. W tym przypadku do płacenia podatków wybiera się uproszczoną formę systemu podatkowego, którego wysokość wynosi 6% kwoty zysku (przypomnijmy, że podatek od dochodów osoby fizycznej wynosi 13%). Warto również wziąć pod uwagę, że właściciel lokalu, zarówno jako indywidualny przedsiębiorca, jak i osoba fizyczna, będzie musiał złożyć odpowiednią deklarację podatkową w terminie i formie określonej przez Ordynację Podatkową Federacji Rosyjskiej.

Podnajem lokali niemieszkalnych

Wynajem lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego oznacza możliwość oddania go w podnajem bezpośrednio przez najemcę. Przeniesienie nieruchomości jest dozwolone tylko za pisemną zgodą bezpośredniego właściciela lokalu oraz po spełnieniu specjalnego warunku w umowie najmu. Stronami umowy podnajmu mogą być zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne. Kopię umowy należy przekazać podnajemcy jako potwierdzony fakt zgody właściciela na wykonanie tej czynności.

Transakcja podnajmu lokalu niemieszkalnego ma pewne cechy, które najemca musi wziąć pod uwagę zawierając umowę z podnajemcą.

Okres obowiązywania umowy podnajmu nie może być dłuższy niż okres obowiązywania pierwotnej/głównej umowy najmu. W przypadku rozwiązania umowy najemcy z właścicielem, podnajemca ma prawo do zawarcia umowy najmu z właścicielem tego lokalu na tych samych warunkach do końca trwania umowy podnajmu.
Wszelkie umowy najmu/podnajmu zawarte na okres dłuższy niż 12 miesięcy muszą być zarejestrowane w uprawnionych organach państwowych.
Do praw i obowiązków najemcy należy: udostępnienie lokalu podnajemcy w uzgodnionym terminie i na określonych warunkach, sprawowanie kontroli nad użytkowaniem lokalu w odpowiednim celu.
Prawa i obowiązki podnajemcy obejmują: terminowy czynsz, prace naprawcze (na podstawie umowy), utrzymanie lokalu w porządku i użytkowanie wyłącznie zgodnie z jego przeznaczeniem.
Fakt przeniesienia lokalu przez najemcę na podnajemcę odnotowuje się w akcie przeniesienia.
Każde naruszenie zobowiązań umownych uprawnia każdą ze stron do wypowiedzenia umowy podnajmu przed końcem jej obowiązywania w postępowaniu sądowym.

Czynsz miejskiego funduszu niemieszkaniowego

Najem lokali niemieszkalnych, które są własnością gminy, jest jedną z najczęstszych form stosunków cywilnoprawnych. Jednocześnie przekazanie mienia komunalnego na warunkach umowy dzierżawy może znacznie zasilić budżet lokalny, a zatem ma duże znaczenie dla rozwoju gospodarczego terytorium regionalnego.

Najczęściej spotykane są transakcje dotyczące zawarcia umowy dzierżawy nieruchomości komunalnych, w szczególności działki, budynki, poszczególne lokale. Mniej powszechne są przypadki dzierżawy działających przedsiębiorstw komunalnych. Dla lokatorów lokali miejskiego funduszu niemieszkaniowego bardzo ważny jest umiarkowany koszt czynszu, jego stabilność oraz transparentność przetargów, na podstawie których odbywa się dzierżawa obiektów komunalnych. Czynniki te wpływają zatem na to, że nieruchomość komunalna jest chętniej wynajmowana przez przedsiębiorców niż własność prywatna.

To prawda, warto zauważyć, że czasami niezadowalający stan lokali komunalnych jest poważnym problemem dla wynajmującego, ponieważ oprócz naturalnych napraw bieżących najemcy muszą inwestować w bardziej znaczące prace przy renowacji dachu, elewacji, inżynierii i komunikacji , a to w związku z tym inwestycje kapitałowe. Aby jakoś zainteresować najemców, gminy oferują różne systemy zachęty: np. wydłużenie okresu trwania umowy leasingu z uwzględnieniem wykonanych prac, zwrot kosztów poniesionych w momencie rozwiązania umowy leasingu, zwolnienie z czynszu jako procent szacunkowego kosztu wykonanych prac remontowych, i inni.

Umowę dzierżawy na rzecz miejskiego funduszu niemieszkaniowego mogą zawrzeć zarówno osoby fizyczne, jak i prawne, a także obywatele obcych państw. Zgodnie z art. 17 ustawy federalnej „O ochronie konkurencji” od lipca 2008 r. wszystkie umowy dzierżawy mienia komunalnego zawierane są na podstawie wyników przetargów, aukcji lub konkursów z udziałem wszystkich. Zgodnie z art. 447-449 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, każda gmina opracowuje własny Regulamin prowadzenia licytacji, który zawiera zasady i tryb przeprowadzania, warunki dla uczestników, procedurę wyłonienia zwycięzcy i przetwarzania wyników.

Ważny! Umowa dzierżawy mienia komunalnego, która została zawarta bez odpowiedniej licytacji, jest uważana za nieważną.

Miejska własność gruntu

wymaga posiadania paszportu katastralnego nieruchomości. W związku z tym, jeśli grunt nie jest wpisany do ewidencji katastralnej, potencjalny dzierżawca musi zebrać dla niego pakiet dokumentów i wstępnie umieścić go w ewidencji katastralnej, następnie składany jest wniosek o licytację dającą prawo do dzierżawy tej nieruchomości komunalnej. W przypadku samodzielnego udziału w licytacji są one uznawane za ważne i dają najemcy prawo do zawarcia bezpośredniej umowy.

Umowa najmu lokalu komunalnego zawierana jest poprzez podpisanie umowy przez dwie strony. Umowa musi zawierać pełne informacje o nieruchomości, jej numer katastralny, teren i adres lokalizacji.

Do złożenia wniosku o udział w aukcji i zawarcia umowy potrzebne będą:

paszport przyszłego najemcy;
państwowy dowód rejestracyjny osoba prawna lub IP;
wniosek w formie wynajmującego wskazujący cel i czas trwania najmu.

Ważny! Umowa najmu miejskiego obiektu niemieszkalnego może być zawarta na okres od 1 do 5 lat. W przypadku niespełnienia jednego z warunków umowy najmu Wynajmujący ma prawo do jednostronnego wypowiedzenia umowy.

W przypadku zawarcia umowy dzierżawy mienia komunalnego na okres dłuższy niż 12 miesięcy, najemca musi przekazać informacje do Federalnego Urzędu Państwowego Centrum Rejestracji w celu wprowadzenia informacji o dzierżawie do ujednoliconego rejestru państwowego.

W przypadku zawarcia umowy najmu mienia komunalnego na okres 3 lub więcej lat, najemca nabywa prawo pierwokupu wynajmowanego lokalu na własność prywatną.

Wiele osób posiada różne nieruchomości niemieszkalne, które nie są wykorzystywane w żadnym celu. Wynajmowanie ich uważane jest za najlepszą okazję, gdyż w takich warunkach zapewniony jest stały i wysoki dochód. W tym celu wynajmujący może działać jako osoba fizyczna, indywidualny przedsiębiorca lub właściciel firmy. Procedura najmu lokalu niemieszkalnego musi być przeprowadzona kompetentnie, dla której sporządzane są oficjalne umowy z najemcami. Uwzględnia się konieczność płacenia podatków od uzyskanych dochodów.

Zasady udostępniania obiektów na wynajem

Wielu właścicieli nieruchomości korzysta z tej działalności. Wynajem lokali niemieszkalnych pozwala na uzyskanie wysokiego dochodu pasywnego. W takim przypadku wynajmującym może być:

osoba fizyczna będąca bezpośrednim właścicielem obiektu, dlatego musi posiadać dokumenty urzędowe dotyczące tej nieruchomości;
Indywidualny przedsiębiorca, który specjalnie zarejestrował się w Federalnej Służbie Podatkowej do prowadzenia tej działalności i jest zwykle wybierany przez przedsiębiorców do płacenia podatków w uproszczonym systemie podatkowym, PSN lub UTII, ponieważ dzięki zastosowaniu uproszczonych systemów obliczenie nie będzie trudne i zapłacić podatek, a także złożyć deklarację;
firma reprezentowana przez osobę prawną, a przedsiębiorstwa, podobnie jak indywidualni przedsiębiorcy, mogą korzystać z uproszczonych systemów obliczania podatku.

Podczas sporządzania umowy przez któregokolwiek z powyższych właścicieli brane są pod uwagę różne niuanse. Jeżeli dzierżawa lokali niemieszkalnych odbywa się bez oficjalnej rejestracji i rejestracji dochodów w Federalnej Służbie Podatkowej, jest to nielegalna działalność, za którą właściciele lokali ponoszą odpowiedzialność.

Zasady najmu obiektów przez osoby fizyczne

Osoby prywatne mogą posiadać różne obiekty nieruchomości. Są wykorzystywane do różnych celów, takich jak:

stworzenie biura;
organizacja magazynu;
utworzenie przedsiębiorstwa produkcyjnego;
tworzenie sklepów.

Obywatel może występować jako strona umowy najmu. Ludzie muszą być bezpośrednimi właścicielami obiektów, dlatego muszą posiadać odpowiednie dokumenty tytułowe oraz wyciąg z USRN. Cechy najmu lokalu niemieszkalnego przez osobę fizyczną obejmują:

obywatele muszą wcześniej dokonać wpisu w Rosreestr, że istniejące pomieszczenia nie są mieszkalne, a dodatkowo należy wskazać parametry techniczne i katastralne;
jeżeli lokal nie znajduje się w ewidencji katastralnej lub nie jest zaksięgowany, nie wolno oficjalnie przekazać go do użytku innym osobom;
przekazanie przedmiotu do użytku firmom lub innym obywatelom jest transakcją majątkową, w związku z czym z właścicielem obowiązkowo zawierana jest umowa cywilnoprawna;
aby dokumentacja była formalnie i kompetentnie sporządzona, umowa jest sporządzana wyłącznie na piśmie, po czym zostaje poświadczona przez notariusza i zarejestrowana w Rosreestr.

Często umowa zawierana jest na okres nie dłuższy niż rok. W takich warunkach rejestracja dokumentu w Rosreestr nie jest wymagana.

Jakie dokumenty są wymagane od osoby fizycznej do zawarcia transakcji?

Jeśli lokale niemieszkalne są wynajmowane przez osobę fizyczną, obywatel musi wcześniej przygotować określoną dokumentację. Obejmuje następujące artykuły:

paszport obywatela będącego właścicielem lokalu;
świadectwo własności, które można zastąpić nowym wyciągiem z USRN, który wskazuje bezpośredniego właściciela obiektu;
certyfikat techniczny;
inne dokumenty techniczne wystawione właścicielowi przez pracowników WIT;
wyciąg z Rosreestr potwierdzający, że nie ma żadnych obciążeń w obiekcie reprezentowanym przez aresztowanie, kaucję lub inne ograniczenia.

Dozwolone jest zaangażowanie pełnomocnika do udziału w transakcji, ale musi on posiadać pełnomocnictwo poświadczone notarialnie.

Czy osoby fizyczne płacą podatki?

Dość często obywatele posiadający nieruchomości wykorzystują ten rodzaj działalności do zarabiania pieniędzy. Wynajem lokali niemieszkalnych przynosi ludziom dość znaczny dochód pasywny.

Jeśli umowa jest zarejestrowana w Rosreestr, informacje z tej instytucji są wysyłane do najbliższego oddziału Federalnej Służby Podatkowej w celu rozliczenia dochodów obywateli. Dlatego leasing fizyczny osoby z lokali niemieszkalnych wymaga obliczenia i zapłaty podatku dochodowego.

Aby to zrobić, wymagane jest coroczne składanie deklaracji 3-NDFL do Federalnej Służby Podatkowej, która wskazuje wszystkie dochody obywatela z wynajmu obiektu. Dodatkowo dokument ten podaje prawidłową kwotę podatku dochodowego od osób fizycznych. Dlatego 13% będzie musiało zostać wypłacone z otrzymanych kwot. W związku z tak dużym obciążeniem podatkowym obywatele często wolą zarejestrować indywidualnego przedsiębiorcę lub otworzyć firmę w celu znacznego obniżenia opłaty, ponieważ przy zastosowaniu uproszczonych reżimów podatek można obniżyć do 6% wszystkich dochodów.

Niuanse dotyczące IP

Wielu obywateli będących właścicielami obiektów nieruchomych woli wynajmować specjalnie otwarte IP do tych celów. W takim przypadku przy obliczaniu kwoty podatku mogą stosować uproszczone reżimy. Wynajem lokali niemieszkalnych indywidualnego przedsiębiorcy uwzględnia niuanse:

zawarcie umowy z lokatorami jest koniecznie ustalone w oficjalnej umowie, która określa czas trwania umowy, cechy nieruchomości, koszt czynszu i inne ważne cechy;
jeżeli okres obowiązywania umowy przekracza rok, umowa jest zarejestrowana w Rosreestr;
za uzyskane dochody z pewnością płacone są podatki od indywidualnych przedsiębiorców, dla których przedsiębiorca może wybrać system patentowy, uproszczony system podatkowy lub UTII;
należy odnotować bezpośredni przelew środków, na który wystawiane są pokwitowania, ale najczęściej pieniądze przelewane są na rachunek bieżący, dzięki czemu można udowodnić odbiór pieniędzy za pomocą wyciągów bankowych.

Dzięki zastosowaniu uproszczonych systemów podatkowych obywatele mogą uniknąć płacenia wysokich podatków. Najczęściej przy wynajmie lokali niemieszkalnych indywidualni przedsiębiorcy wybierają UTII, ponieważ przy korzystaniu z tego podatku ta sama kwota jest wypłacana kwartalnie. Podatek w tym przypadku zależy od wielkości lokalu, więc nie ma na niego wpływu koszt najmu.

Najem lokali niemieszkalnych indywidualnych przedsiębiorców musi być przeprowadzony oficjalnie. Opodatkowanie zależy od wybranego reżimu, ale ważne jest nie tylko prawidłowe obliczanie i terminowe opłacanie podatków, ale także sporządzanie deklaracji niezbędnych dla pracowników Federalnej Służby Podatkowej.

Jakie dokumenty są wymagane od IP?

Jeżeli przedsiębiorca występuje jako właściciel nieruchomości niemieszkalnej, to należy przygotować dokumenty do zawarcia umowy z najemcą:

zaświadczenie o rejestracji i rejestracji;
paszport obywatela;
dokumenty tytułowe nieruchomości;
dokumenty techniczne dla obiektu.

Prawidłowo sporządzona umowa z pewnością zostanie przekazana do Federalnej Służby Podatkowej wraz z deklaracją, gdyż jest ona potwierdzeniem prowadzenia określonej działalności.

Specyfika najmu lokali przez firmy

Często różne obiekty niemieszkalne nie należą do osób fizycznych, ale do przedsiębiorstw. Firmy często decydują się na wynajem lokali niemieszkalnych. Procedura w tym przypadku ma następujące cechy:

spółka nie może być właścicielem obiektu, ponieważ może działać jako pośrednik;
z najemcami sporządzana jest umowa cywilnoprawna, do której dołączona jest różnorodna dokumentacja firmy;
organizacja musi płacić podatek od uzyskanych dochodów na podstawie obowiązującego systemu podatkowego, a firmy mogą łączyć kilka systemów jednocześnie, aby zaoszczędzić na opłatach.

Jeżeli przedsiębiorstwo nie jest bezpośrednim właścicielem obiektu, może go poddzierżawić. W takich warunkach wymagane jest uzyskanie zgody na tę działalność od właściciela.

Jakie dokumenty są wymagane od firmy?

Jeżeli wynajmującym jest firma, to w celu sporządzenia umowy wymagane jest przygotowanie przez firmę dokumentacji:

zaświadczenie z Jednolitego Państwowego Rejestru Osób Prawnych;
dokumentacja założycielska przedsiębiorstwa;
dokumenty tytułowe obiektu, potwierdzające, że firma rzeczywiście ma prawo do najmu tego lokalu;
jeżeli obiekt jest podnajem, firma musi mieć zgodę właściciela na taką działalność;
założyciel będący właścicielem przedsiębiorstwa może udzielić swojemu pracownikowi pełnomocnictwa, w wyniku którego posiada odpowiednie umocowanie do przeprowadzenia transakcji.

Najczęściej wynajmują je firmy o znacznych powierzchniach, które samodzielnie nie wykorzystują w żadnym celu. Wynajem lokalu niemieszkalnego zapewnia znaczny dochód pasywny, dlatego wiele firm ucieka się do tego sposobu zarabiania pieniędzy. Sporządzając umowę z firmą, zdecydowanie powinieneś zarejestrować ją w Rosreestr.

Leasing obiektów przez gminę

Administracja każdego miasta jest właścicielem wielu różnych obiektów nieruchomości, które mogą być mieszkalne lub niemieszkalne. W takim przypadku władze miasta mogą podjąć decyzję o konieczności wydzierżawienia tych obiektów bezpośrednim użytkownikom. Środki uzyskane z takich działań będą kierowane do budżetu lokalnego.

W takich warunkach wymagane jest przestrzeganie właściwej procedury dostarczania przedmiotów. W tym celu brane są pod uwagę niuanse:

aby ustalić najemcę, koniecznie odbywają się oficjalne aukcje;
umowa najmu zostaje zawarta z oferentem, który zaoferuje najwyższy czynsz;
licytacja odbywa się w formie licytacji, w której mogą brać udział osoby fizyczne, indywidualni przedsiębiorcy lub organizacje;
do wzięcia udziału w aukcji wymagane jest złożenie specjalnego wniosku na stronie internetowej administracji regionalnej;
dopiero po rejestracji wszyscy uczestnicy zostają zaproszeni do licytacji;
wszyscy zgłaszający wnoszą kaucję, reprezentowaną przez opłatę za wstęp, która zwykle wynosi 10% wartości obiektu;
cena najmu obliczana jest na podstawie ceny katastralnej nieruchomości;
jeśli wniosek składa tylko jeden wnioskodawca, nie odbywa się aukcja, więc wnioskodawca zawiera umowę najmu bez aukcji.

Administracja może zapewnić możliwość zawarcia umowy na długi okres, przekraczający 10 lat.

Zasady sporządzania umowy

Niezależnie od tego, kto jest wynajmującym, ważne jest, aby poprawnie sporządzić umowę najmu. To z jego pomocą przeprowadzana jest właściwa rejestracja transakcji dotyczącej nieruchomości. Umowa najmu lokalu niemieszkalnego musi zawierać następujące informacje:

wskazać miejsce i datę jego sporządzenia;
strony zaangażowane w transakcję są zarejestrowane;
jeśli uczestnikami są osoby fizyczne, podaje się ich pełne imię i nazwisko, datę urodzenia oraz informacje z paszportów;
jeżeli najemcą lub leasingodawcą jest firma, to wskazane są jej dane;
określone są cechy techniczne nieruchomości, a także adres jej lokalizacji;
wymienia warunki, na jakich nieruchomość może być użytkowana;
okres i koszt najmu;
dopuszcza się umieszczenie klauzuli, na podstawie której najemca będzie miał w przyszłości możliwość zakupu nieruchomości;
podane są prawa i obowiązki każdego uczestnika transakcji;
wskazana jest odpowiedzialność stron, ponieważ jeśli z różnych powodów naruszą one klauzule umowy, zostaną wobec nich zastosowane różne sankcje lub inne środki wpływu;
podane są warunki, na podstawie których umowa może zostać rozwiązana przed terminem;
wymienia sytuacje, w których musisz udać się do sądu, aby rozwiązać różne kwestie konfliktowe;
wprowadzane są różne okoliczności siły wyższej, w których uczestnicy transakcji muszą zachowywać się w określony sposób.

Ta dokumentacja nie musi być poświadczona notarialnie. Za pomocą tego oficjalnego dokumentu uregulowana jest procedura wynajmu lokali mieszkalnych i niemieszkalnych. Dokumentacja jest sporządzana w trzech egzemplarzach, ponieważ jedna pozostaje u właściciela, druga jest przekazywana najemcy, a trzecia służy do rejestracji w Rosreestr. Umowa wchodzi w życie dopiero po rejestracji. Przedłużenie umowy jest dopuszczalne w przypadku porozumienia między stronami. Przykładowa umowa jest pokazana poniżej.

Zasady sporządzania aktu przyjęcia i przekazania

Po sporządzeniu umowy, na podstawie której lokal niemieszkalny wynajmuje indywidualny przedsiębiorca, osoba prywatna lub firma, wymagane jest przekazanie przedmiotu najemcy.

Przelew realizowany jest niezwłocznie, w terminie określonym w umowie. W tym celu wskazane jest sporządzenie aktu przyjęcia i przeniesienia. W obecności osób trzecich powstaje dokument potwierdzający, że strony transakcji są rzeczywiście sumienne i zdolne.

W dokumencie wymienione są wszystkie parametry istniejącej nieruchomości, do których należą:

stan wykładzin podłogowych i ściennych;
dostępność armatury wodno-kanalizacyjnej;
lokalizacje i cechy techniczne komunikacji.

Jeśli w pokoju znajdują się meble, należy je wymienić, a także wskazać, w jakim stanie.

Jakie systemy podatkowe stosuje wynajmujący?

Właściciele nieruchomości, którzy wynajmują nieruchomości, uzyskują z tego procesu określony dochód, od którego są zobowiązani do zapłaty podatku. Osoby fizyczne płacą 13% wszystkich dochodów. Ze względu na tak duże obciążenie podatkowe wynajmujący wolą otworzyć indywidualnego przedsiębiorcę lub firmę. Do rozliczeń można wybrać różne reżimy podatkowe:

USN. W ramach tego systemu wypłacane jest 6% wszystkich wpływów gotówkowych lub 15% zysku netto. Władze lokalne mogą podnieść stawki za nieruchomości biurowe lub handlowe. Podstawą opodatkowania jest dochód za rok pracy lub zysk z działalności. W przypadku małych przedsiębiorstw niektóre regiony wprowadzają zachęty. Dodatkowo, w związku z transferami podatkowymi, kwota wpłacana przez przedsiębiorców za siebie do Funduszu Emerytalnego i innych funduszy ulega zmniejszeniu.
Patent na wynajem lokali niemieszkalnych. Ten system opodatkowania uważany jest za najkorzystniejszy dla wielu przedsiębiorców. Można zastosować tylko patent IP. Najem lokali niemieszkalnych na takich warunkach nie wymaga sporządzania i składania różnych raportów do Federalnej Służby Podatkowej. Dlatego wystarczy tylko wstępnie nabyć patent za optymalny koszt na określony czas. Mogą uzyskać patent IP na różne okresy. Rozważa się wynajem lokali niemieszkalnych w tym trybie korzystny proces.
PODSTAWOWY. Rzadko ten system jest wybierany do wynajmu obiektów, bo trzeba zapłacić duża liczba podatki i księgowość. Zazwyczaj ten tryb jest używany przez firmy, które nie chcą łączyć kilku systemów.
ENVD. Wynajem lokali niemieszkalnych w ramach tego reżimu jest zwykle wybierany tylko wtedy, gdy istnieje obiekt o niewielkich rozmiarach. Jeśli pomieszczenie ma dużą powierzchnię, bardziej wskazane jest wybranie uproszczonego systemu podatkowego lub patentu. Przy obliczaniu UTII brany jest pod uwagę wskaźnik fizyczny reprezentowany przez obszar nieruchomości. Dlatego optymalnie jest wybrać ten tryb, jeśli rozmiar obiektu nie przekracza 30 metrów kwadratowych. m.

Wybór konkretnego systemu zależy od bezpośrednich najemców. Niektóre firmy i przedsiębiorcy indywidualni wolą łączyć łącznie kilka trybów, co pozwala na zmniejszenie obciążeń podatkowych.

Wniosek

Wynajem różnych lokali niemieszkalnych jest uważany za opłacalny proces. Może być realizowany przez osoby fizyczne, indywidualnych przedsiębiorców lub firmy. Firmy mogą wcale nie być właścicielami obiektów, dlatego działają jedynie jako pośrednicy.

Procedura udostępniania nieruchomości do wynajęcia obejmuje właściwe wykonanie transakcji, dla której między uczestnikami sporządzana jest oficjalna umowa, zarejestrowana w Rosreestr.

Ustawodawstwo

Kwestie związane z wynajmem obiektów niemieszkalnych reguluje ustawa federalna „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi” oraz kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Zgodnie z przepisami do obiektów niemieszkalnych zalicza się te, które są częścią zabudowy, ale nie nadają się do zamieszkania.

Sekwencjonowanie

Właściciel ma prawo do najmu lokalu niemieszkalnego w apartamentowcu, biurze lub centrum handlowym. Musisz znać kolejność działań, które muszą wykonać obie strony transakcji.

Wybór nieruchomości

Znalezienie odpowiedniego obiektu to najtrudniejszy etap. Najemca dokonuje wyboru lokalu w oparciu o takie parametry jak dostępność komunikacyjna, infrastruktura i ruch. Wyszukiwanie można przeprowadzić za pośrednictwem agencji nieruchomości i wyspecjalizowanych witryn. Doświadczeni biznesmeni poświęcają temu procesowi bardzo dużo czasu.

Rynek nieruchomości niemieszkalnych dzieli się na lokale w następujących celach:

Gabinet;
Handlowy;
Produkcja;
Hala magazynowa.

Zawarcie umowy

Najlepiej zaangażować w ten proces prawnika. Pomoże w prawidłowym sporządzeniu umowy i wyjaśni kontrowersyjne punkty, a także sprawdzi czystość prawną transakcji. Tę pracę można wykonać niezależnie. Przed podpisaniem umowy należy zażądać następujących dokumentów:

dokumenty majątkowe;
plan piętra;
dokumenty statutowe właściciela.

Po sprawdzeniu dokumentów należy omówić warunki najmu. Mogą odnosić się do:

opłacanie rachunków za media;
wysokość czynszu;
data wydania lokalu;
dostępność telefonu i dostępu do Internetu;
prowadzenie prac naprawczych;
warunki rozwiązania umowy.

Ważne jest, aby w umowie zawrzeć klauzulę o działaniach na wypadek działania siły wyższej.

Przeniesienie lokalu

Zgodnie z obowiązującymi przepisami umowa musi zawierać następujące główne warunki:

Stronami umowy są najemca i wynajmujący. Zgodnie z art. 608 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej prawo do najmu lokalu niemieszkalnego należy do właściciela.
Przedmiotem umowy. Wskazano szczegółową charakterystykę pokoju. Zgodnie z ust. 3 art. 607 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, w przypadku ich braku umowa jest uważana za nieważną.
Warunki korzystania z nieruchomości. Mogą być rejestrowane tak szczegółowo, jak to tylko możliwe. Wskazuje się, kto jest zobowiązany do wykonywania napraw kosmetycznych i większych.
Zapłata. Kwota płatności jest stała. Bez tego umowa jest uważana za nieodpłatną, a nie jest to dozwolone w przypadku umów najmu.
Ważność. Jest to ustalane przez strony za obopólną zgodą. Jeżeli nie zostanie określony, umowę uważa się za zawartą na czas nieokreślony.

Istnieją następujące funkcje podnajmu:

Okres ważności jest ograniczony do czasu trwania umowy najmu z właścicielem;
W przypadku wygaśnięcia umowy najmu podnajemca ma możliwość przedłużenia umowy z właścicielem przed końcem okresu podnajmu na tych samych warunkach;
Jeżeli umowa jest zawarta na okres 12 miesięcy, należy ją zarejestrować.

Najemca ma następujące prawa i obowiązki:

Kontrola nad użytkowaniem lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.
Terminowa płatność czynszu.
Wykonywanie napraw za zgodą stron.
Utrzymanie lokalu w należytym porządku.
Sporządzenie aktu przeniesienia z podnajemcą.

W przypadku jakichkolwiek naruszeń przyjętych zobowiązań, każda ze stron transakcji ma możliwość wypowiedzenia zobowiązania przed zakończeniem umowy.

Nasi prawnicy wiedzą Odpowiedź na Twoje pytanie

lub przez telefon:

Wymagane dokumenty

W ramach umów zawartych na okres 12 miesięcy lub dłużej przeprowadzana jest rejestracja państwowa. W tym celu powstaje następujący pakiet dokumentów:

zastosowanie ustalonej formy;
umowa najmu wraz ze wszystkimi załącznikami;
paszport katastralny;
Paszporty rosyjskie - dla osób fizycznych, dokumenty tytułowe - dla osób prawnych;
pełnomocnictwo, jeżeli dokumenty składa pełnomocnik;
poświadczona notarialnie zgoda małżonka, jeżeli przedmiot stanowi wspólną własność lub został nabyty w związku małżeńskim;
zezwolenie od organu opieki i kurateli, jeżeli majątek jest zarejestrowany na osobę niekompetentną lub niepełnoletnią;
pisemna zgoda zastawnika, jeżeli nieruchomość jest zastawiona;
pokwitowanie zapłaty cła państwowego.

podatki

w przypadku ustalenia wartości katastralnej i obowiązywania szczególnej ustawy regionalnej, podatek płaci się od nieruchomości biurowych, administracyjnych i handlowych;
na poziomie lokalnym stawka wynosi 2%.

O ile na poziomie lokalnym nie została uchwalona specjalna ustawa, dla przedsiębiorców w uproszczonym systemie podatkowym ustala się następujące stawki:

STS 6% - od całkowitego dochodu;
STS 15% - od dochodu minus wydatki.

Jeśli organizacja jest w ogólnym systemie podatkowym, ustala się wysokie obciążenie podatkowe. W takim przypadku działalność związana z wynajmem nie jest opłacalna. Tradycyjnie istnieją trzy główne podatki:

od zysku organizacji i podatku dochodowego od osób fizycznych dla przedsiębiorców indywidualnych - 20% dla osób prawnych i 13% dla przedsiębiorców;
dla nieruchomości - 2% przy wartości katastralnej i 2,2% przy obliczaniu wartości rezydualnej;
wartość dodana - 18%, jeśli kwartalne przychody przekraczają 2 miliony rubli.

Jak nie płacić podatków od dochodów uzyskanych z wynajmu nieruchomości niemieszkalnych? Z jednej strony przepisy nakładają obowiązek płacenia podatków od wszystkich umów najmu. Jeśli umowa jest zawarta na okres 1 roku, jest zarejestrowana w Rosreestr. Informacje te przekazywane są do służby podatkowej zgodnie z umową o wymianie informacji. Jeżeli umowa jest sporządzona na okres do 1 roku, służba podatkowa będzie musiała wykazać fakt dzierżawy, co nie zawsze jest możliwe.

Właściciel lokalu musi corocznie składać zeznania podatkowe.

Gdzie mogę wynająć lokal użytkowy niemieszkalny lub magazyn? Jak wynająć powierzchnię handlową pod sklep? Jak wynająć nieruchomość komercyjną?

Witam wszystkich, którzy zajrzeli na stronę popularnego magazynu internetowego „HeaterBober”! Z tobą ekspert - Denis Kuderin.

Tematem dzisiejszej rozmowy jest wynajem nieruchomości komercyjnych. Artykuł przyda się przedsiębiorcom, właścicielom lokali niemieszkalnych oraz wszystkim zainteresowanym aktualnymi zagadnieniami finansowymi.

Na końcu artykułu znajdziesz przegląd najbardziej wiarygodnych rosyjskich firm zajmujących się obrotem nieruchomościami, które świadczą usługi pośrednictwa przy wynajmie obiektów na cele handlowe.

Więc zacznijmy!

1. Dlaczego wynajmować nieruchomość komercyjną?

Pomyślna działalność przedsiębiorcza w dużej mierze zależy od dobrze dobranego lokalu do prowadzenia działalności. Dotyczy to zwłaszcza handlu i usług. Przytulny, dobrze wyposażony sklep w ruchliwej części miasta sam w sobie przyciąga klientów.

To samo można powiedzieć o biurach. Każda szanująca się firma powinna mieć dobre miejsce do pracy i przyjmowania gości. Nawet jeśli sprzedajesz towary za pośrednictwem sklepu internetowego, potrzebujesz miejsca do realizacji i składania zamówień, a także rozwiązywania sporów z klientami.

Nie każdy przedsiębiorca, zwłaszcza początkujący, może sobie pozwolić na zakup lokalu niemieszkalnego. W takich przypadkach z pomocą przychodzi wynajem nieruchomości komercyjnych.

Wymieniamy wszystkie zalety wynajmu:

stosunkowo niskie koszty finansowe;
prostsza procedura formalności w porównaniu z zakupem;
możliwość zmiany właściciela w dowolnym momencie i przeniesienia się do innego budynku;
duży wybór nieruchomości, zwłaszcza w metropoliach.

Proces odwrotny – wynajmowanie lokalu – również ma wiele zalet. Przede wszystkim jest niezawodnym źródłem dochodu pasywnego. Pozyskiwanie powierzchni komercyjnych (handlowych, biurowych, przemysłowych i innych) to dobra opcja inwestycyjna.

Dopóki istnieje prywatna sprawa, jej przedstawiciele będą stale potrzebować lokalu do prowadzenia działalności, co oznacza, że właściciele nieruchomości będą mieli stabilny dochód bez dużego nakładu pracy.

Znalezienie odpowiedniego lokalu dla biznesu to kłopotliwe wydarzenie. Najszybszym i najbardziej niezawodnym sposobem na znalezienie przedmiotu jest skorzystanie z usług profesjonalnych pośredników.

Na naszej stronie internetowej znajduje się szczegółowy artykuł o tym, jak działają nowoczesne.

2. Jak wynająć nieruchomość komercyjną – 5 przydatnych wskazówek

Wynajmując nieruchomości komercyjne, musisz być jak najbardziej ostrożny przy ich wyborze. Od parametrów i cech funkcjonalnych lokalu zależy, jak szybko możesz rozpocząć działalność gospodarczą i czy obiekt w pełni spełni cele Twojego biznesu.

Najpierw zdecyduj, jak będziesz szukać odpowiedniego pokoju - samodzielnie lub z pomocą agencji. Pierwsza metoda polega na obecności nieograniczonej podaży czasu wolnego i wiąże się z różnymi zagrożeniami. Druga opcja jest bezpieczniejsza i bardziej niezawodna.

Dodatkowe informacje na temat pracy z pośrednikami znajdziesz w artykule „”.

Porady ekspertów, które pomogą Ci uniknąć typowe błędy najemcy.

Wskazówka 1. Uważnie przestudiuj okap i systemy wentylacyjne

Ty lub Twoi pracownicy będziecie pracować w pomieszczeniu, dlatego najważniejsza jest obecność sprawnych systemów wentylacyjnych. Brak wydajnej i autonomicznej wentylacji w budynku to realna przeszkoda w normalnym funkcjonowaniu kawiarni, restauracji, sklepu spożywczego.

Żywność powinna być przechowywana w odpowiednich warunkach, a zwiedzającym i sprzedawcom nie powinny przeszkadzać zapachy. Co więcej, władze sanitarne po prostu nie pozwolą na wykorzystanie obiektu na gastronomię lub sklep spożywczy, jeśli ma on tylko ogólną wentylację domu.

Wskazówka 2: Skoncentruj się na obszarach załadunku i rozładunku

Dogodna strefa do załadunku i rozładunku towarów to kolejny kluczowy punkt dla właścicieli kawiarni, restauracji, stołówek i sklepów.

Ważne jest, aby teren, na którym będą wykonywane operacje załadunku i rozładunku nie wychodził na dziedziniec budynku mieszkalnego lub na jezdnię. Będziesz przeszkadzał mieszkańcom lub kierowcom, będziesz torturowany skargami.

Kwestia pełnego zasilania jest szczególnie istotna dla najemców, których działalność wiąże się z wykorzystaniem energochłonnego sprzętu - lodówek, pieców elektrycznych, obrabiarek itp.

Upewnij się, że kable elektryczne w pomieszczeniu są wystarczająco pojemne, aby w pełni zaspokoić potrzeby przedsiębiorstwa.

Wskazówka 4. Uważnie przeczytaj warunki umowy

Przed złożeniem autografu na najem uważnie przeczytaj warunki, na jakich zawierasz umowę.

Umowa musi zawierać następujące klauzule:

warunki najmu, koszt i sposób płatności;
jeżeli lokal jest wynajmowany wraz z wyposażeniem, należy sporządzić inwentaryzację nieruchomości;
odpowiedzialność stron za naruszenie umowy;
warunki rozwiązania umowy.

Koszty rachunków za media, wywóz śmieci, konserwację systemu przeciwpożarowego i alarmowego zazwyczaj ponosi najemca. Jednak właściciel płaci, jeśli to konieczne, za poważne naprawy, w tym wymianę komunikacji wodociągowej i okablowania elektrycznego w przypadku awarii.

Przedyskutuj wcześniej z wynajmującym kwestię ubezpieczenia mienia - czy taka umowa zostanie sporządzona, a jeśli nie, zdecyduj, kto pokryje straty w przypadku nieprzewidzianych sytuacji.

Konieczne jest sprawdzenie dokumentów tytułowych właściciela - umowy sprzedaży, wyciągu z rejestru państwowego dotyczącego prawa do posiadania.

Upewnij się, że nieruchomość naprawdę należy do osoby, która Ci ją wynajmuje. W przeciwnym razie w pewnym momencie pojawi się prawdziwy właściciel obiektu z odpowiednimi uprawnieniami. Ważne jest również, aby lokal nie był zastawiony, nie był aresztowany za długi i nie miał innych obciążeń.

Osoba daleka od zawiłości prawa mieszkaniowego powinna skorzystać z fachowej pomocy przy wynajmie lub zakupie lokalu niemieszkalnego. Możesz na przykład wyjaśnić samemu wszystkie niejasne punkty na stronie Prawnika - zasobach, które zatrudniają specjalistów ze wszystkich dziedzin orzecznictwa.

Możesz zadać swoje pytanie nawet bez rejestracji, od razu strona główna. Prawidłową i kompetentną odpowiedź otrzymasz w ciągu kilku minut i całkowicie bezpłatnie. Jeśli Twój problem wymaga dogłębnej analizy, będziesz musiał zapłacić za usługi profesjonalistów, ale wysokość opłaty możesz ustalić samodzielnie.

Krok 2. Ustal wysokość czynszu

Aby poznać najlepszą cenę wynajmu, skorzystaj z jednej z dwóch opcji. Pierwszym z nich jest osobiste przejrzenie baz danych swojego miasta i ustalenie przybliżonego przedziału cen za wynajem podobnych lokali. Po drugie - deleguj to zadanie na pośrednika.

Nawiasem mówiąc, oprócz agencji nieruchomości, usługi pośrednictwa świadczą prywatni brokerzy. Zwykle pobierają za swoją pracę o 25-50% mniej niż firmy. Jednak prywatni profesjonaliści zajmujący się nieruchomościami niemieszkalnymi, nawet główne miasta- jednostki.

5. Jeśli wynajmujesz nieruchomość komercyjną, 3 główne zagrożenia dla wynajmującego

Każdy wynajmujący martwi się o stan swojego obiektu i chce czerpać zyski z dzierżawy, a nie straty.

Wymieniamy główne zagrożenia właścicieli nieruchomości komercyjnych i pokazujemy, jak ich uniknąć.

Ryzyko 1. Wykorzystanie lokalu do innych celów

Każda dobrze napisana umowa najmu określa, w jakim celu i w jaki sposób będzie wykorzystywany wynajmowany lokal. Dotyczy to również sprzętu, który wynajmujesz wraz z dzierżawą.

Jeśli najemca obiecał wykorzystać lokal na magazyn, ale założy w nim sklep sprzedaż detaliczna, masz prawo ukarać go grzywną lub wypowiedzieć umowę bez zwrotu ceny najmu.

Ryzyko 2. Uszkodzenie lub utrata mienia

Przekazałeś obiekt i sprzęt temu, co uważałeś za szanowanego obywatela, ale on, mówiąc dyplomatycznie, nie spełnił twoich oczekiwań. Mianowicie doprowadził pomieszczenie do stanu dewastacji, rozbił sprzęt, odkręcił żarówki i ogólnie zachowywał się jak świnia.

W takich przypadkach właściciel ma prawo żądać naprawienia szkody w całości. Ponadto należy zwrócić nie tylko koszty naprawy, ale także wartość rynkową uszkodzonego sprzętu.

Odpowiedzialność nie jest zapewniona, jeżeli przedmiot i mienie zostały uszkodzone w wyniku nieprzewidzianych okoliczności – np. w wyniku pożaru lub powodzi.

Ryzyko 3: Odmowa płacenia miesięcznych opłat najemcy

Niedbale płatnicy powinni zostać ukarani rublem. Jest to jednak możliwe ponownie, jeśli umowa najmu jest sporządzona zgodnie ze wszystkimi zasadami. Oznacza to, że dokument powinien wyraźnie określać warunki i kwotę miesięcznych płatności.

6. Jeśli wynajmujesz nieruchomość komercyjną – 3 główne zagrożenia dla najemcy

Najemca może również ucierpieć w wyniku nielegalnych lub nieautoryzowanych działań wynajmującego.

Ryzyko 1. Najem lokalu, do którego „wynajmujący” nie ma praw

Jeżeli lokal zostanie Państwu wynajęty przez osobę, która nie ma praw właściciela do obiektu, umowa zostanie uznana za nieważną. Aby tego uniknąć, wymagaj przedstawienia dokumentów tytułowych.

Możesz samodzielnie uzyskać wyciąg z Rosreestr, kontaktując się z Centrum Wielofunkcyjnym. Usługa jest płatna, ale niezawodnie będziesz wiedział „kto jest szefem w domu”.

Ryzyko 2. Zmiana zamków w pokoju natychmiast po wpłacie zaliczki

Tak, takie sytuacje nadal zdarzają się w naturze. Podpisujesz umowę, wpłacasz zaliczkę, odbierasz klucze od ręki do ręki, a gdy chcesz wejść do lokalu ze swoją posesją, okazuje się, że zamki zostały wymienione, a „właściciele” zniknęli.

W takiej sytuacji jest tylko jedno wyjście - skontaktować się z policją i wszcząć sprawę karną w sprawie oszustwa.

Ryzyko 3. Podnajem

Tutaj najlepiej wyjaśnić esencję na prostym przykładzie.

Przykład

Najemca Andrei, początkujący przedsiębiorca, wynajął pokój na sklep na rok, płacąc pół roku z góry. Jednocześnie biznesmen nie sprawdzał dokumentów tytułowych, powołując się na uczciwość właściciela.

Po miesiącu udanego handlu prawdziwy właściciel pojawił się w sklepie z kompletem oryginalnych dokumentów. Uprzejmie poprosił najemcę o wyprowadzenie się z zajmowanego obszaru. Andrei próbował znaleźć podnajemcę, aby przynajmniej zwrócić wpłacone z góry pieniądze, ale przedsiębiorczy pośrednik nie odpowiadał na telefony ani SMS-y.

Wniosek: do czynienia bezpośrednio z właścicielem. Powinien przynajmniej zdawać sobie sprawę ze wszystkich manipulacji, jakie mają miejsce z jego własnością.

7. Profesjonalna pomoc dla najemców i wynajmujących - zestawienie TOP-3 agencji nieruchomości

Znalezienie wykwalifikowanego pośrednika to trudne zadanie. Aby pomóc czytelnikom, opracowaliśmy przegląd najbardziej wiarygodnych firm w Rosji zajmujących się nieruchomościami komercyjnymi.

1) Agencja.net

Agencja zarządzania nieruchomościami. Pomoże właścicielom i najemcom wynająć i wynająć: biuro, lokale handlowe, warsztaty, magazyny, rezydencje i wszelkie inne lokale komercyjne. Firma zatrudnia wyłącznie doświadczonych i wykwalifikowanych prawników i pośredników w handlu nieruchomościami.

Istotna zaleta firmy - profesjonalne podejście, dostępność szczegółowej strony internetowej, opracowanie indywidualnej strategii dla każdego klienta biura. Nie ma usług związanych z nieruchomościami, których specjaliści firmy nie byliby w stanie zapewnić użytkownikom.

Nieruchomości komercyjne w Moskwie i regionie to główna specjalizacja firmy. Respect działa na rynku od 2004 roku. Agencja początkowo postawiła sobie za cel zapewnienie klientom jak najszerszego wachlarza usług związanych z wynajmem, kupnem i sprzedażą nieruchomości.

Firma posiada kilka przedstawicielstw w stolicy. W swojej pracy wykorzystuje zaawansowane technologie informatyczne oraz oprogramowanie własny rozwój. Posiada jedną z najobszerniejszych baz danych w Moskwie.

Strona posiada otwarty katalog online obiektów nieruchomości. Gwarantuje wsparcie prawne dla klientów, doradza we wszystkich kwestiach związanych z nieruchomościami.

Agencja działa na moskiewskim rynku nieruchomości od ponad 10 lat. Głównym profilem firmy są obiekty handlowe. Pomaga w wynajmie, sprzedaży i kupnie biur, punktów handlowych, magazynów, lokali przemysłowych, dużych nieruchomości przemysłowych.

Pracownicy Rentalcom doskonale orientują się w prawnych i finansowych aspektach transakcji iz powodzeniem stosują swoją wiedzę w praktyce. Inne zalety współpracy z agencją to wydajność, niskie stawki, własna baza danych, w której znajdują się obiekty niemieszkalne w Moskwie i regionie moskiewskim.

8. Wniosek

Podsumujmy. Wynajem nieruchomości komercyjnych to dochodowy i często niezbędny biznes dla właścicieli nieruchomości lub firm.

W takich transakcjach warto skorzystać z pomocy profesjonalnych pośredników – zaoszczędzą oni Twój czas i pomogą w znalezieniu najbardziej opłacalnych opcji.

Naszym Czytelnikom życzymy sukcesów we wszelkich transakcjach na rynku nieruchomości! Będzie nam miło, jeśli ocenisz i skomentujesz artykuł. Do zobaczenia wkrótce! Do wynajęcia mieszkanie - instrukcja krok po kroku jak wynająć mieszkanie bez pośredników na dłużej + 4 przydatna rada jak nie stać się ofiarą oszustów

Wynajem lokali mieszkalnych (apartamentów) i niemieszkalnych (biurowych) na wynajem zawsze wiąże się z kwestią płacenia podatków od czynszu. Właściciele lokali zastanawiają się, czy trzeba płacić podatki, w razie potrzeby w jakiej wysokości, czy trzeba zarejestrować się jako indywidualny przedsiębiorca itp. Następnie porozmawiamy o tych i innych zawiłościach wynajmu lokali. Od razu zrobimy zastrzeżenie, że będziemy rozmawiać tylko o sytuacjach, w których lokal wynajmowany jest przez osobę, a nie organizację, ponieważ w tym drugim przypadku wszystkie zasady będą zupełnie inne.

Czy wynajmując mieszkanie lub biuro muszę płacić podatki?

Gdy osoba wynajmuje lokal, otrzymuje za to czynsz, który zgodnie z ust. 4 s. 1 art. 208 Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej jest uznawany za dochód, a od tych dochodów należy zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT) w wysokości 13%. W związku z tym Ordynacja podatkowa nakazuje wpłatę do budżetu państwa 13% wszystkich czynszów.

Często właściciele lokali (właściciele) zadają sobie pytanie: skąd inspekcja skarbowa wie, że otrzymuję ten dochód? Źródła pozyskiwania informacji przez inspekcję skarbową mogą być różne. Jeśli czynsz jest wystarczająco wysoki (około 50-100 tysięcy rubli) i jest co miesiąc przekazywany na kartę bankową (a nawet ze wskazaniem „czynsz”), wówczas odpowiednie informacje mogą zostać przekazane do urzędu skarbowego przez sam bank.

Jeżeli czynsz nie jest tak wysoki lub jest przekazywany w gotówce, to urząd skarbowy z reguły dowiaduje się o jego otrzymaniu od samego najemcy. Co do zasady dzieje się tak z powodu pogorszenia się relacji z najemcą z tego czy innego powodu (zwłoka w płaceniu czynszu, spowodowanie uszkodzenia mienia w mieszkaniu lub biurze itp.) oraz zgłoszenie się do urzędu skarbowego o płaceniu czynszu jest często używany jako dźwignia w celu wywarcia presji na wynajmującego.

Aby więc nie dać się uwięzić groźbom najemcy, należy płacić prawnie ustalone podatki.

Ważny: w przypadku ujawnienia faktu niezapłacenia podatku można odzyskać od właściciela nie tylko kwoty, które należało wcześniej zapłacić, ale także kary (ok. 8% rocznie) i grzywny (20% niezapłaconej kwoty). mieszkanie lub biuro

Czy muszę się zarejestrować jako indywidualny przedsiębiorca?

Artykuł 171 Kodeksu karnego Federacji Rosyjskiej ustanawia odpowiedzialność karną za prowadzenie działalności gospodarczej bez rejestracji, jeżeli wiąże się to z otrzymaniem dochodu w wysokości co najmniej 1 500 000 rubli. Jeżeli otrzymany dochód jest niższy od określonej kwoty, to zgodnie z art. 14.1 Kodeksu wykroczeń administracyjnych odpowiedzialność nie będzie karna, ale administracyjna (grzywna od 500 do 2000 rubli).

Należy zatem ustalić, czy wynajmowanie biura lub mieszkania jest działalnością gospodarczą. Niestety nie sposób udzielić jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie, gdyż sądy rozpatrując istotne sprawy biorą pod uwagę wiele czynników i nie stoją na jednym stanowisku, orzekając w zależności od konkretnych okoliczności sprawy. Można wyróżnić następujące znaki, których obecność będzie wskazywać, że dzierżawę nieruchomości można uznać za działalność gospodarczą:

Wynajmę biuro, a nie mieszkanie. W takich przypadkach sądy co do zasady wychodzą z tego, że biuro, będąc lokalem niemieszkalnym, nie może służyć zaspokojeniu potrzeb rodziny lub gospodarstwa domowego obywatela, lecz jest wykorzystywane w celach zarobkowych.
Wielokrotne renegocjacje umowy najmu lub zawarcie umowy najmu na bardzo długi okres. W takiej sytuacji sądy stwierdzają występowanie ww. przejawu systematycznego pobierania zysku.
Wynajem lokalu osobie prawnej.
Zakup lokalu specjalnie pod wynajem.

W sytuacjach, gdy mieszkanie jest wynajmowane z powodu braku potrzeby korzystania z niego na własne utrzymanie, działalność polegająca na wynajmie nie jest przedsiębiorcza.

Jeżeli wymienione powyżej znaki występują, to z punktu widzenia prawa właściciel lokalu jest zobowiązany do zarejestrowania się jako indywidualny przedsiębiorca. Podkreślamy, że w tym przypadku, wybierając uproszczoną formę jako system podatkowy, indywidualny przedsiębiorca zapłaci tylko 6% podatku, zamiast 13% ustalonego dla podatku dochodowego od osób fizycznych. Ponadto status indywidualnego przedsiębiorcy nie pociąga za sobą poważnych kosztów związanych ze składaniem zeznań podatkowych.

Tym samym najbardziej opłacalną formą prawną dzierżawy nieruchomości jest dzierżawa jako indywidualny przedsiębiorca z uproszczonym systemem podatkowym. Obniży to koszty podatkowe do 6%.

Jeśli potrzebujesz porady prawnej w związku z wynajmem nieruchomości lub masz do czynienia z naruszeniem Twoich praw, nasza kancelaria jest gotowa zaoferować Ci pomoc zespołu doświadczonych prawników!

Zakup powierzchni biznesowej na początkowym etapie jej powstawania może być problematyczny. Dlatego przedsiębiorcy wolą wynajmować nieruchomości. Pozwala to zredukować jednorazowe koszty. ale wynajem lokali niemieszkalnych wiąże się z szeregiem cech, które odróżniają proces od klasycznego. Prowadzi to do całej listy problemów, których niemożność szybkiego rozwiązania powoduje opóźnienie w rozpoczęciu działań.

Jeśli osoba prawna lub osoba fizyczna chce ich uniknąć i maksymalnie przyspieszyć proces wynajmu nieruchomości niemieszkalnych, należy rozpocząć procedurę od analizy aktualnych informacji na ten temat. Porozmawiamy o procedurze wykonywania czynności, o cechach, które nakłada się na procedurę w zależności od statusu najemcy i wynajmującego, a także o cechach opodatkowania, omówimy dalej.

Czy osoby fizyczne muszą zarejestrować się jako indywidualny przedsiębiorca, aby wynająć lokal niemieszkalny?

Prawo do posiadania nieruchomości mieszkalnej jest przypisane osobom fizycznym na mocy art. 131 i 213 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Osoba uznana za właściciela nieruchomości ma prawo rozporządzać nią i korzystać z niej według własnego uznania. Podobną możliwość określa art. 209 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Jednocześnie każdy obywatel ma możliwość wynajęcia lokalu niemieszkalnego. Zasada znajduje odzwierciedlenie w art. 608 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Osoba fizyczna może skorzystać ze swojego prawa do najmu nieruchomości niemieszkalnych. Jednocześnie przepisy prawa nie nakładają obowiązku rejestracji jako przedsiębiorca indywidualny. Jednak osoba zajmuje się działalnością gospodarczą, wynajmując nieruchomości, musisz otworzyć adres IP.

Kiedy nie można uniknąć otwarcia adresu IP?

Osoby fizyczne mogą rozpocząć prowadzenie działalności gospodarczej dopiero po przejściu odpowiedniej rejestracji i uzyskaniu statusu indywidualnego przedsiębiorcy. Prawo nie zobowiązuje jednak obywatela do uzyskania osobowości prawnej. Podobna zasada znajduje odzwierciedlenie w art. 23 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Szereg cech odróżnia działalność przedsiębiorczą od innych manipulacji.

Który zawiera:

obserwuje się stabilne relacje z najemcą nieruchomości;
transakcje są przeprowadzane regularnie przez określony czas;
osoba prowadzi ewidencję zawartych transakcji i operacji;
nieruchomość została zakupiona specjalnie pod transakcje;
osoba ma stałe dochody w wyniku korzystania z nieruchomości.

Aby proces wynajmu nieruchomości został uznany za działalność gospodarczą i prowadził do konieczności zarejestrowania się jako przedsiębiorca indywidualny, należy wykazać, że wszystkie transakcje zawierane były w celu uzyskania stałego dochodu.

Potwierdzeniem może być na przykład podpisanie umowy najmu na rok lub dłużej, a także zawarcie transakcji z tymi samymi organizacjami. W takiej sytuacji wymagana jest rejestracja jako indywidualny przedsiębiorca.

Co się stanie, jeśli nie zarejestrujesz się jako indywidualny przedsiębiorca?

Jeżeli dana osoba naruszy przepisy prawa i zacznie prowadzić działalność gospodarczą bez rejestracji, zostanie wszczęte przeciwko niej postępowanie sądowe. Obywatel może zostać pociągnięty do odpowiedzialności administracyjnej lub karnej.

Może zostać na niego nałożona jedna z następujących kar:

kara pieniężna w wysokości 500-2000 rubli (art. 14 ust. 1 Kodeksu wykroczeń administracyjnych Federacji Rosyjskiej);
odzyskanie pieniędzy do 300 000 rubli (art. 171 kodeksu karnego Federacji Rosyjskiej);
zaangażowanie w obowiązkową pracę trwającą 480 godzin (art. 171 kodeksu karnego Federacji Rosyjskiej);
areszt na okres do sześciu miesięcy (art. 171 kodeksu karnego Federacji Rosyjskiej);
grzywna w wysokości dochodu za 2 lata (art. 171 kodeksu karnego Federacji Rosyjskiej).

Jak zawiera się umowę z osobami prawnymi i osobami fizycznymi?

W ustawodawstwie rosyjskim nie ma zasady regulującej wynajem lokali niemieszkalnych od osoby fizycznej. Przy sporządzaniu umowy należy kierować się przepisami rozdziału 34 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Akt normatywny zawiera: informacje ogólne w sprawie dzierżawy nieruchomości.

Artykuł 606 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że wynajmujący, który nie jest osobą prawną, jest zobowiązany do przekazania najemcy nieruchomości niemieszkalnej do czasowego użytkowania i posiadania po uiszczeniu określonej opłaty.

Umowa najmu jest sporządzona zgodnie z zasadami zawartymi w art. 434 i 609 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Strony umowy zobowiązane są do sporządzenia dokumentu na piśmie. Gotowy dokument jest podpisany przez każdą ze stron.

Umowa musi zawierać obowiązkowe informacje, które obejmują:

dane osób prawnych i osób fizycznych;
informacje o obiekcie;
warunki korzystania z nieruchomości;
wysokość czynszu.

Strony mają prawo do zdecydowanego wskazania na jak długo zawarta jest umowa. W przypadku braku takiej informacji uważa się, że nieruchomość została wydzierżawiona na czas nieokreślony.

Podobna zasada jest ustalona w art. 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. W treści umowy należy wskazać kod OKVED. W przypadku wynajmu lokalu stosuje się kod 70.20.2. Zasada ma znaczenie tylko wtedy, gdy chodzi o lokale niemieszkalne. Podczas wypełniania cech przedmiotu w umowie należy zachować ostrożność.

Dokument powinien zawierać następujące informacje:

numer inwentarzowy pokoju;
dokładny adres wskazujący piętro i lokalizację lokalu na nim;
przeznaczenie (na przykład biuro, magazyn itp.);
Nazwa pokoju;
powierzchnia nieruchomości.

Zgodnie z art. 609 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej umowę uważa się za oficjalnie zawartą dopiero po jej zarejestrowaniu w Rosreestr. Jeżeli transakcja zawarta jest na okres krótszy niż 1 rok, rejestracja nie jest wymagana. Umowa może być sporządzona w dowolnej formie. Podobna zasada dotyczy przedłużenia umowy na ten sam okres.

Aby przejść rejestrację stanową, musisz przygotować pakiet dokumentów. Musi zawierać:

wniosek, który można uzyskać od notariusza lub innego specjalisty zajmującego się otrzymywaniem niezbędnych dokumentów;
umowa i wszystkie załączniki do niej;
paszporty osób fizycznych transakcji;
kontrola opłaty skarbowej
inna dokumentacja, jeśli istnieje potrzeba jej dostarczenia.

Jak odbywa się opodatkowanie?

Jeżeli nieruchomość generuje dochód, jest opodatkowana. Warunki aplikacji Pieniądze a tryb dokonywania obliczeń bezpośrednio zależy od statusu podatnika. Jeżeli kalkulację przeprowadza się według uproszczonego systemu podatkowego z dodatkowymi składkami ubezpieczeniowymi, odliczenie na rzecz państwa wyniesie 6% kwoty czynszu. Podobna zasada dotyczy IP. Zastanawiając się, czy dana osoba może wynająć lokal, będzie można przekonać się, że taka możliwość istnieje. Obywatel będzie jednak musiał zapłacić 13% podatku dochodowego od osób fizycznych przy jednorazowej wpłacie. Zasady znajdują odzwierciedlenie w art. 208 kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej. Jeśli obywatel uchyla się od płacenia podatków, zostanie oskarżony lub zostanie nałożona kara administracyjna.

Jeśli wynajmującym jest organizacja

Osoba prawna może również wynajmować nieruchomość. Zgodnie z artykułami 209, 213 i 608 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej, organizacje mają takie samo prawo do posiadania, używania i rozporządzania własną własnością jak osoby fizyczne. Jednocześnie prawo nie nakłada ograniczeń na liczbę obiektów będących własnością osoby prawnej. Podobna zasada znajduje odzwierciedlenie w art. 213 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Jeżeli najem lokalu jest realizowany przez osobę prawną, umowa zostaje zawarta zgodnie z art. 606 i 670 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. W takim przypadku w dokumencie należy podać kod OKVED 70.20.2.

Umowa z osobą prawną musi być sporządzona na piśmie. Nie ma znaczenia na jaki okres nieruchomość jest udostępniana.

Umowa musi również zawierać obowiązkowe informacje, które obejmują:

charakterystyka pokoju;
informacje o osobach prawnych i osobach fizycznych występujących w umowie;
wynajem;
cechy użytkowania pomieszczeń i napraw;
podpisy stron transakcji.

Jeżeli okres najmu nie jest określony w umowie, uważa się go za zawarty na czas nieoznaczony. Zasada ta jest zapisana w art. 610 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Umowa i wszystkie załączniki do niej muszą być również zarejestrowane w Rosreestr, jeśli nieruchomość niemieszkalna jest wynajmowana na okres dłuższy niż 1 rok kalendarzowy.

Aby upoważniony organ wyraził zgodę na rejestrację, przedstawiciel osoby prawnej będzie musiał przygotować następujące dokumenty:

wniosek wypełniony zgodnie z regulaminem;
zawarta i podpisana umowa oraz aneks do niej;
paszport katastralny nieruchomości;
dokumenty potwierdzające status prawny organizacji;
dokumenty potwierdzające fakt zapłaty cła państwowego;
dodatkowe dokumenty, jeśli są wymagane.

Jeśli wynajmujący jest osobą fizyczną

Jeżeli osoba występuje jako leasingodawca, proces sporządzania umowy i szczegóły transakcji ulegają zmianie. Tak więc w dokumencie konieczne jest wskazanie adresu i cech lokalu. W takim przypadku płatności celowe nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. Obejmuje również rachunki za media.

Osoba wynajmująca lokal komercyjny może pobrać opłatę z rachunku bankowego osoby fizycznej lub wpłacić ją gotówką.

Zmiany czynszu muszą być dokonywane zgodnie z obowiązującym prawem. Artykuł 614 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że kwota płatności powinna być korygowana nie częściej niż raz w roku. Jeżeli umowa została zawarta na okres dłuższy niż rok, dokument należy zarejestrować w oddziale terytorialnym Rosreestr.