Mapa planuje rozwiązać problemy oszukanych akcjonariuszy. Ministerstwo Budownictwa przygotowuje rozwiązanie problemów oszukanych akcjonariuszy
Dla Ministerstwa Budownictwa Rosji i odpowiednich komisji Dumy Państwowej rok 2017 upłynął pod hasłem rozwiązania problemu oszukanych akcjonariuszy. Sądząc po regularnych raportach Ministerstwa Budownictwa, najgorętsza „dziura” pozostawiona pod opieką państwa przez zbankrutowany SU-155 jest stopniowo załatana. Wciąż jednak kilkudziesięciu deweloperów nie może liczyć na taką pomoc rządową.
Trzeba powiedzieć, że to właśnie upadłość w 2016 roku największego dewelopera współpracującego ze środkami własnych, moskiewskiej spółki SU-155, postawiła władze przed tym problemem i dziesiątki tysięcy rodzin, które od lat czekały na mieszkania i stracił wszelką nadzieję. I choć przez ostatnie 10 lat wiece i pikiety akcjonariuszy odbywały się regularnie, to rządzący w większości się w nie nie angażowali, pod pretekstem, że akcjonariusze są pełnoletni, sami podpisali umowy o wspólnych inwestycjach w budownictwie mieszkaniowym, sami podjęli ryzyko i teraz sami muszą to rozgryźć.
Jednak szczera obawa władz, że 40 tysięcy oszukanych akcjonariuszy SU-155 może wyjść na ulice i pociągnąć za sobą wszystkich, zmusiła zarówno posłów, jak i urzędników do zajęcia się tym problemem. A prezydent Rosji Władimir Putin nakazał wyeliminowanie tego irytującego elementu rosyjskiej rzeczywistości, zrzucając odpowiedzialność na głowy regionów, które przez lata nie chciały tego problemu zauważyć.
Za główną siłę napędową i koordynatora wszystkich wysiłków uznano Ministerstwo Budownictwa Rosji, i to właśnie tutaj gromadzone są wszystkie informacje na temat współpracy władz regionalnych z problematycznymi deweloperami i problematycznymi obiektami. Jak poinformował w tym dziale branżowy magazyn „Budownictwo”, na początku programu zakończenia budowy obiektów SU-155 w 2016 roku w 14 obwodach Rosji odkryto 130 niedokończonych domów. Do chwili obecnej oddano do użytku 101 domów, w których mieszkania otrzymało 21 tys. rodzin udziałowców. Należy zauważyć, że problem SU-155 w tym okresie został całkowicie rozwiązany w obwodach Władimira, Kaliningradu, Niżnego Nowogrodu, Tuły i Tweru.
Obecnie przy wszystkich pozostałych 29 domach trwają aktywne prace, w których uczestniczy ponad 1900 wykonawców. Do końca roku wszystkie te obiekty powinny zostać ukończone, a mieszkania otrzyma w nich kolejne 6 tys. rodzin. Tym samym program zakończenia budowy obiektów grupy spółek SU-155 w 2018 roku zostanie w pełni zrealizowany.
Zapytaliśmy także rosyjskie Ministerstwo Budownictwa, ilu innych oszukanych akcjonariuszy zostało zidentyfikowanych w całym kraju oraz w ilu regionach oszukano akcjonariuszy i w jakiej ilości? Z informacji przekazanych przez Ministerstwo Budownictwa wynika, że na dzień 1 stycznia 2018 r. w rejestrze dotkniętych obywateli znajdowało się 30 856 osób w 69 obwodach Rosji. A tylko 16 regionów nie ma takich problemów. Jednocześnie Ministerstwo Budownictwa zauważyło, że rejestr dotkniętych obywateli ma charakter deklaratywny, dlatego też wydział prowadzi główne obliczenia na podstawie liczby obiektów problemowych, których na dzień 1 stycznia 2018 r. zidentyfikowano 836.
Ciekawostka: nawet jeśli w domu w budowie tylko 2-3 akcjonariuszy złożyło wnioski o wpisanie do rejestru zainteresowanych obywateli, Ministerstwo Budownictwa nadal wymaga od regionu opracowania mechanizmu i terminu zakończenia budowy problematycznego obiektu. Zauważmy, że takie podejście pozwala na w miarę obiektywne policzenie problematycznych obiektów, jednak liczba oszukanych akcjonariuszy może być o 10-15% większa niż obecnie figuruje w rejestrze. Stąd wynikają różne liczby dotyczące tego, ilu obywateli faktycznie można zaliczyć do oszukanych akcjonariuszy: wahają się one od 30 do 60 tys. A jeden z deputowanych Dumy Państwowej nazwał tę liczbę nawet ponad 100 tysiącami osób.
Rosyjskie Ministerstwo Budownictwa stale trzyma rękę na pulsie, jak władze regionalne kończą budowę problematycznych obiektów. W 2017 r. zatwierdzono „mapę drogową”, w której regiony wskazano terminy oddania każdego domu. Jeśli teraz władze regionalne będą chciały przesunąć ten termin, będą musiały przedstawić rosyjskiemu Ministerstwu Budownictwa bardzo przekonujące uzasadnienie takiej decyzji.
Ponadto od 22 lutego br. Rosyjskie Ministerstwo Budownictwa swoim zarządzeniem zatwierdziło nowe kryteria klasyfikacji obywateli jako akcjonariuszy oszukanych: zmiany polegają na zmianie okresu przestoju w budowie projektu. Jeśli wcześniej obiekt uzyskiwał status problematyczny pod warunkiem, że przez dziewięć miesięcy nie prowadzono w nim żadnych prac, teraz okres ten został skrócony do sześciu miesięcy. Dodatkowo, aby zakwalifikować obiekt jako problematyczny, wystarczy teraz wprowadzenie przeciwko deweloperowi jednego z postępowań stosowanych w sprawie upadłościowej. Zniesione zostało także kryterium nieuznania obiektu za problematyczny w przypadku naruszenia przez dewelopera deklaracji projektu. Oczywiste jest, że po opracowaniu przez regiony „map drogowych” zgodnie z tą wersją zarządzenia Ministerstwa Budownictwa, liczba oszukanych akcjonariuszy i problematycznych obiektów może dość znacznie wzrosnąć.
Przypomnijmy tylko, że w ramach poprzedniej wersji zarządzenia Ministra Budownictwa w 2017 roku przywrócono prawa akcjonariuszom 140 obiektów, czyli około 6 tys. rodzin. W 2018 roku regiony zobowiązały się do dokończenia budowy kolejnych 360 obiektów. Regiony zamierzają rozwiązać problem dla wszystkich obiektów do 2022 roku.
Jednocześnie rosyjskie Ministerstwo Budownictwa nie ma jednego zestawienia, które spółki mają w swoich pasywach problematyczne aktywa – takie statystyki prowadzone są dla każdego regionu osobno. Możliwe, że sytuacja podobna do bankructwa SU-155 już się nie powtórzy, ale nie zapominajmy, że w ostatnich latach z rynku wycofują się mali i średni deweloperzy, przybywają odpowiednio duże firmy z Moskwy i Petersburga regionom i zawsze dobrze jest wiedzieć, czy w tym procesie wyłonił się nowy „lider”.
Przypomnijmy, że w 2017 roku prezydent Rosji Władimir Putin nakazał w ciągu trzech lat przejście z finansowania kapitałowego na finansowanie projektowe budownictwa mieszkaniowego. Jednocześnie wielu ekspertów jest przekonanych, że wspólne budownictwo jest najbardziej przejrzystym i dostępnym dla większości obywateli mechanizmem poprawy warunków życia. Przeczytaj rozwój tego tematu w kolejnych publikacjach w tej części naszego magazynu.
Larisa Porsneva
(Redakcja dziękuje służbie prasowej Ministerstwa Budownictwa Rosji za szybkie dostarczenie informacji statystycznych)
Do końca września rosyjskie Ministerstwo Budownictwa, Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych planuje opublikować „mapę drogową” rozwiązania problemów oszukanych akcjonariuszy. Zostało to stwierdzone podczas Rosyjskiego Forum Inwestycji i Budownictwa Szef Ministerstwa Budownictwa Michaił Mężczyzn.
„Uzgodniliśmy, że opublikujemy go do końca miesiąca. Kilka regionów po prostu musiało zawrócić te plany drogowe, ponieważ nie odpowiadały one rzeczywistości. I dokładnie przestudiowaliśmy każdą mapę drogową” – zaznaczył minister.
Wcześniej Michaił Men podkreślał, że wzorowe plany opracowano w obwodzie moskiewskim, samarskim, biełgorodskim i Tatarstanie.
Top 2: W Rosji jest 46 tysięcy oszukanych inwestorów
Przypomnijmy, że łączna liczba oszukanych akcjonariuszy w Rosji sięga 46 tysięcy osób. Około 30 tys. osób nie otrzymało mieszkań z powodu upadłości firmy budowlanej SU-155.
„Oczywiście wolumen oddań też jest ważny, ale nie możemy dopuścić do pojawienia się nowych obywateli, którzy dali się oszukać we wspólnym budownictwie” – podsumował. Szef Ministerstwa Budownictwa Rosji.
W listopadzie w Rosji rozpocznie pracę fundusz kompensacyjny, którego zadaniem jest ochrona praw akcjonariuszy mieszkań w budowie. Zastąpi istniejący system ubezpieczeń w budownictwie współdzielonym.
Ministerstwo Budownictwa zamierza przeprowadzić konsultacje z władzami regionalnymi i deweloperami w celu doprecyzowania przepisów dotyczących akcjonariuszy. Michaił Men wyjaśnił przedstawicielom regionów nowe zapisy w przepisach dotyczących akcjonariuszy.
„Wspólnie z AHML planujemy procesy szkolenia menadżerów gmin. To bardzo ważne, bo czasami nasi koledzy w gminach nie śledzą uważnie zmian w przepisach, a wtedy deweloperzy zmuszeni są zwracać się do sądu” – podkreślił minister.
Top 3: Ogłoszono zwycięzców III Konkursu Urbanistycznego Ministerstwa Budownictwa Rosji.
Poznaliśmy zwycięzców III Konkursu Urbanistycznego Ministerstwa Budownictwa Rosji. Do konkursu wpłynęło 168 wniosków z 41 regionów Rosji. Do finału dotarło 49 uczestników. Wśród zwycięzców znalazły się duże projekty infrastrukturalne, a także zintegrowane projekty rozwojowe w Moskwie, Kemerowie, Biełgorodzie, Woroneżu i innych miastach. Większość finalistów pochodzi z Moskwy, obwodu Woroneża, Petersburga i regionów Syberii.
Na oficjalnym portalu departamentu prezentowane są plany i harmonogramy rozwiązania problemów prawie 40 tysięcy oszukanych akcjonariuszy w 72 regionach kraju.
Rosyjskie Ministerstwo Budownictwa opublikowało tzw. „mapy drogowe” – regionalne plany i harmonogramy rozwiązywania problemów oszukanych akcjonariuszy. Służba prasowa departamentu poinformowała o tym Stroygazetę. Dokument przedstawiony w formie szczegółowej interaktywnej mapy obejmuje 830 problematycznych obiektów w 72 podmiotach Federacji Rosyjskiej, podczas budowy których naruszono prawa prawie 38 154 Rosjan.
Przypomnijmy, że początkowo oczekiwano pojawienia się „map drogowych” już 1 sierpnia. Jednak w wyznaczonym terminie, zdaniem szefa Ministerstwa Budownictwa Michaiła Mena, nie wszystkie regiony, w których realizowane są długoterminowe projekty budownictwa mieszkaniowego, raczyły spełnić wymagania władz federalnych. W tym czasie swoje plany i harmonogramy przekazało ministerstwu jedynie 52 województw, z czego jedynie 39 dokumentów województw spełniało wymogi określone w rozporządzeniu rządu (patrz „Do informacji”).
Obecnie „mapy drogowe” zostały zatwierdzone przez niemal wszystkie regiony, w których występuje problem oszukanych akcjonariuszy. Według departamentu największa liczba długoterminowych projektów budowlanych zlokalizowana jest w obwodach rostowskim i samarskim, a także na terytorium Krasnodaru.
Otrzymane dokumenty są możliwie szczegółowe i prezentowane w formie ujednoliconego systemu monitorowania problematycznych wspólnych projektów budowlanych, w którym każdy użytkownik może niezależnie analizować „mapę drogową” interesującego regionu, odrębnego kompleksu mieszkalnego lub konkretnego dom. Określono tu w szczególności termin i wysokość środków potrzebnych do zakończenia budowy. Można tam również znaleźć wyczerpujące informacje o osobach odpowiedzialnych za podjęte działania i ich realizację wraz z danymi kontaktowymi.
Przykładowo, według opracowanych przez regiony „map drogowych”, w tym roku do użytku oddanych zostanie 139 obiektów, a w przyszłym – kolejnych 187. Na oddanie w 2019 r. mogą liczyć akcjonariusze 160 domów. Rok później – kolejnych 97. Parapetówki w 19 długoterminowych inwestycjach budowlanych będą świętowane w 2021 roku. Niestety 228 obiektów nie ma jeszcze konkretnych terminów realizacji. Jednak, jak podkreślił minister, dla każdego takiego obiektu opisany jest algorytm rozwiązania problemu.
„Plany rozkładów jazdy są publicznie dostępne, ale nie będą statyczne” – dodał Michaił Men. - Ich dostosowanie będzie kontynuowane. Regiony będą w dalszym ciągu udoskonalać swoje harmonogramy, biorąc pod uwagę uwagi i sugestie, które mogą pochodzić od społeczności ekspertów, posłów i grup inicjatyw obywatelskich”. Jednocześnie według niego regiony nadal będą musiały kwartalnie składać rosyjskiemu Ministerstwu Budownictwa sprawozdania z realizacji przyjętych planów drogowych. W związku z tym publikowane harmonogramy będą aktualizowane z tą samą częstotliwością. Ponadto, biorąc pod uwagę malejące lub, odwrotnie, nowo pojawiające się obiekty problemowe.
„Generalnie skala problemu jest ogromna i wymaga bardzo poważnej pracy” – skomentował Strojgazetę Nikołaj Nikołajew, przewodniczący Komisji Zasobów Naturalnych, Stosunków Majątkowych i Ziemi Dumy Państwowej Federacji Rosyjskiej. Jednocześnie podkreślił, że „mapy drogowe” jeszcze nie są w domu, ale „po raz pierwszy mamy w rękach dokumenty, z których wiele to realne plany podpisane przez regionalnych liderów”.
NA PRZYKŁAD
Obowiązek przedłożenia przez regiony Ministerstwu Budownictwa Rosji swoich planów i harmonogramów („map drogowych”) wdrożenia środków mających na celu rozwiązanie problemów obywateli wpisanych do rejestru oszukanych akcjonariuszy został zatwierdzony dekretem rządu Federacji Rosyjskiej nr 1063-r z dnia 26 maja 2017 r. Za ich realizację wyznaczono zastępców wojewodów.
Informacje o planowanych i wynikach podjętych działań, a także przewidywanych terminach realizacji problematycznych projektów budowlanych są ogólnodostępne w dziale „W centrum uwagi” (http://www.minstroyrf.ru/problem-objects ) oficjalnej strony ministerstwa. Należy zauważyć, że harmonogramy zawierają informacje o ponad 38 tysiącach akcjonariuszy i 830 problematycznych projektach budowlanych z 72 regionów.
Według Ministra Budownictwa i Mieszkalnictwa i Usług Komunalnych Federacji Rosyjskiej Michaił Ja w 2017 roku planowane jest zakończenie budowy 139 problematycznych obiektów. Kolejnych 187 obiektów – w przyszłym roku 160 w 2019, reszta później. Są obiekty – jest ich 228 – dla których termin realizacji nie został jeszcze ustalony. Minister podkreślił jednocześnie, że dla każdego takiego obiektu opisany jest algorytm rozwiązania problemu, jednak ze względów obiektywnych nie podano konkretnych terminów oddania domów.
Jak uzyskać odszkodowanie za szkody moralne, jeśli deweloper naruszy swoje obowiązki? Dowiesz się z materiału „Odpowiedzialność dewelopera za niedotrzymanie terminów” w „Domowa encyklopedia prawnicza " Internetowa wersja systemu GARANT. Uzyskaj bezpłatny dostęp na 3 dni!
Dodajmy, że zgodnie z (zwaną dalej Uchwałą nr 1063-R) jednostkom Federacji zalecono zatwierdzanie w terminie do 1 sierpnia 2017 r. planów i harmonogramów regionalnych, które zobowiązane są przedkładać Ministerstwu kwartalnie. Budownictwa Rosji, a także informacje o stanie ich realizacji. Jednocześnie ministerstwo monitoruje realizację harmonogramów regionalnych i co kwartał przedstawia Rządowi Federacji Rosyjskiej raport z postępu ich realizacji (). Tym samym publikowane harmonogramy będą również aktualizowane co kwartał, biorąc pod uwagę malejące lub, odwrotnie, nowo pojawiające się obiekty problematyczne, zauważył Michaił Men.
W Dumie Państwowej odbyły się przesłuchania parlamentarne w sprawie drugiego czytania projektu ustawy o Funduszu Ochrony Praw Akcjonariuszy. Szef Ministerstwa Budownictwa Michaił Men nazwał je później „wydarzeniem przełomowym”. Powiedział także reporterom, że regiony muszą do 1 sierpnia przesłać do Ministerstwa Budownictwa „mapy drogowe”, aby rozwiązać problemy oszukanych akcjonariuszy.
Zastępca Dumy Państwowej Anatolij Aksakow powiedział, że problem akcjonariuszy w Rosji szacuje się na 370 miliardów rubli. Według niego państwo czy regiony nie mogą od razu wydać takiej kwoty, dlatego konieczne jest stworzenie przez Ministerstwo Budownictwa „map drogowych” i kontrola ich realizacji.
Jeśli ustawa o funduszu zostanie uchwalona, sytuacja się zmieni, bo będzie to gwarancja państwa – powiedział minister.
Jednym z mechanizmów, który ma zapewnić tę gwarancję, będzie forma spółki publicznej (PPC), w którą fundusz zostanie ponownie zarejestrowany. Działa de iure od początku tego roku, ale nie przyjmuje jeszcze wpłat.
Zgodnie z ustawą o PPK jest to „jednolita organizacja non-profit utworzona przez Federację Rosyjską”, posiadająca „funkcje i uprawnienia o charakterze publicznoprawnym i prowadząca swoją działalność w interesie państwa i społeczeństwa”. PPC może być tworzony w celu realizacji polityki państwa, świadczenia usług rządowych, zarządzania majątkiem państwowym, zapewnienia modernizacji i innowacyjnego rozwoju gospodarki, sprawowania kontroli, zarządzania oraz innych społecznie użytecznych funkcji i uprawnień w określonych obszarach i sektorach gospodarki, realizując szczególnie ważne projekty i programy rządowe.
Michaił Men uważa, że taka forma organizacyjno-prawna zwiększy przejrzystość pracy funduszu. „Oznacza to kontrolę i audyt Izby Obrachunkowej, zakupy zgodne z prawem” – powiedział.
Obecnie ponad 80% budynków mieszkalnych buduje się kosztem obywateli. Mówimy o 14 tysiącach obiektów – mówił podczas przesłuchań parlamentarnych Michaił Men. Obecnie w rejestrze akcjonariuszy problemowych znajduje się 45 tys. osób. To prawda, że wiele frakcji Dumy Państwowej dysponuje danymi wskazującymi, że oszukano 130–150 tys. uczestników budowy wspólnego kapitału.
Władze próbują ustalić, skąd pochodzą pieniądze, które towarzystwa ubezpieczeniowe zebrały od deweloperów i z których środków należy sfinansować problematyczny obiekt.
Według wiceprezesa banku centralnego Władimira Chistyukhina „w końcu istnieją płatności” i były one w 2017 roku. Firmy ubezpieczeniowe Respect, RINKO i Investstrakh wypłaciły ponad 2 miliardy rubli.
Jednocześnie ubezpieczyciele od 2014 r. do czerwca 2017 r. zebrali około 34 miliardy rubli, z czego 14 miliardów wydali na własne wydatki i osiągnęli zysk w wysokości 1 miliarda rubli. Wiceprezes Banku Centralnego przyznał, że koszty są wysokie.
„Koszty są naprawdę duże i musimy się tym zająć. Wydaliśmy już instrukcje w ramach kontroli. Musimy zrozumieć, jak efektywnie działa każda firma” – powiedział.
Obecnie na liście firm mogących ubezpieczyć odpowiedzialność deweloperów znajduje się 17 towarzystw ubezpieczeniowych oraz Towarzystwo Ubezpieczeń Wzajemnych (MIS).
W rzeczywistości ubezpieczenia zapewnia 11 z nich, a także OBC, ale 85% całkowitego wolumenu ubezpieczeń skupia się w czterech towarzystwach. Jednocześnie składka ubezpieczeniowa stopniowo rośnie, powiedział przedstawiciel Centralnego Banku Rosji. „Jeśli w 2014 r. było to 0,69% przyjętego zobowiązania, to w 2017 r. było to około 1,1% ubezpieczonego wolumenu” – powiedział. Jak stwierdzono podczas przesłuchań parlamentarnych, składka na Fundusz Odszkodowań z tytułu Ochrony Uczestników Budownictwa Wspólnego może wynosić 1,2%.
Bank Centralny może także zaproponować mechanizm reorganizacji zakładów ubezpieczeń ubezpieczających odpowiedzialność deweloperów.
Obecnie obowiązuje około 500 tys. umów. „Musimy podjąć decyzję o zmianie przepisów, aby zaproponować mechanizm przymusowej restrukturyzacji, który będzie podobny do mechanizmu restrukturyzacji i uporządkowanej likwidacji instytucji kredytowych” – powiedział.
Wcześniej Michaił Men w rozmowie z Gazeta.Ru zauważył, że po pełnym uruchomieniu Funduszu Odszkodowań dla Akcjonariuszy towarzystwa ubezpieczeniowe mogą opuścić rynek, a OVS zostanie przeformatowany.
Warto również zauważyć, że Michaił Men powiedział podczas przesłuchania, że około 50% środków organizacji samoregulacyjnych (SRO) branży budowlanej znajduje się na rachunkach problematycznych banków. „Około 50% funduszy SRO trafiło do banków, którym kazano żyć przez długi czas” – powiedział Men.
Według niego łączna kwota składek wszystkich organizacji budowlanych, wykonawców i podwykonawców wyniosła około 100 miliardów rubli. Bardzo trudno będzie odzyskać utracone pieniądze.
Deweloperzy, z którymi rozmawiała Gazeta.Ru, zauważają, że konieczne jest jasne określenie zasad działania tworzonego funduszu, wielkości i trybu wpłacania składek.
„Oczywiste jest, że w przypadku braku jasnych zasad i procedury wykorzystania środków tego funduszu mechanizm nie będzie działał” – mówi Artem Azizbaev, dyrektor działu prawnego Grupy Spółek Ingrad.
„Jeśli mówimy nie tylko o ochronie praw akcjonariuszy, ale także o drugiej stronie – uczestniku procesu budowlanego, deweloperze, to i tutaj potrzebne są usprawnienia. Konieczne jest w szczególności ustalenie górnej granicy składek, powyżej której stawka nie może zostać podniesiona, ponadto konieczne jest ostateczne rozwiązanie kwestii różnicowania wpłat, zrozumienie i przepisanie mechanizmu oceniania deweloperów oraz wiele więcej” – zauważa z kolei Andrey Tsvet, dyrektor ds. rozwoju GC „Granel”
Zdaniem Artema Azizbaeva wysokość składek na Fundusz Rekompensat powinna być zróżnicowana w zależności od kondycji dewelopera i jego zdolności do wywiązania się z zobowiązań związanych z budową apartamentowca w założonym terminie.
„Pozwoli to na sprawiedliwy podział ryzyka pomiędzy bardziej i mniej niezawodnych deweloperów” – uważa.
Uważa także, że prawo musi przewidywać odpowiedzialność za niewłaściwe wykorzystanie środków funduszu. Procedura zwrotu środków z funduszu musi być określona dla akcjonariuszy: terminy, procedury itp., jeśli zaistnieje taka potrzeba.
Kontynuuje także, analogicznie do zakładów ubezpieczeń, konieczne jest określenie wskaźnika adekwatności funduszu, aby można było zrozumieć jego zdolność do wywiązywania się ze swoich zobowiązań.
Projekt ustawy trafi do drugiego czytania, po uwzględnieniu poprawek i pomysłów zgłoszonych podczas przesłuchań parlamentarnych. Według zastępcy Dumy Państwowej Galiny Chovanskiej, ogólnie rzecz biorąc, prace nad dokumentem mogą potrwać do sześciu miesięcy.