Что является самостроем. Что такое самострой? О законности разрешения на строительство

Что такое «самострой» или самовольная постройка?

Самовольной постройкой является – здание, строение, сооружение, осуществленное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил и (или) на земельном участке, не отведенном в соответствии с законодательством для такой цели. Лицо, осуществившее незаконное строительство, в соответствии с действующим законодательством, является – застройщиком. У застройщика, не образуется право собственности на такое строение и поэтому отсутствует законное право полноценно его использовать – продавать, дарить, сдавать в аренду или совершать другие действия. Самовольное строение подлежит немедленному демонтажу. Демонтаж производится самим застройщиком, либо за его средства. Самострой может быть узаконен только в судебном порядке, если строение находится на участке, принадлежащем застройщику. Действующее законодательство предусматривает два способа регистрации права собственности на самострой: административный и судебный.

Административный способ легализации применяется только к жилым строениям, не требующим оформления разрешений на строительство, и объектов садового и дачного хозяйства. Регистрация самовольной постройки осуществляется Федеральной регистрационной службой. Основаниями для регистрации самостроя являются: документы на земельный участок; акт от властного органа о предоставлении участка; кадастровый план земельного участка; декларация о недвижимости.

Судебный способ легализации самостроя применяется в случае невозможности соблюдения административного порядка, при условии представления в суд доказательств о праве застройщика на земельный участок, на котором осуществлено самовольное строительство. А также, если это строение не несет никаких угроз жизни и здоровью граждан, и построено с соблюдением всех норм и правил.
Столкнувшись с проблемой «самостроя» необходимо в совершенстве понимать положение ст. 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации, норм других кодексов, Законов и подзаконных актов России.

Следует помнить, что:

1.) ст. 222 ГК РФ не предусматривает административного порядка сноса самовольных построек.

2.) Принудительный снос только капитальной самовольной постройки может осуществляться на основании вступившего в законную силу решения суда.

3.) Право собственности на самовольную постройку может быть признано только судом, при наличии условий указанных в ст. 222 ГК РФ.

Незаконное строительство. Снос или оформление?

В настоящее время проблемы легализации, сноса, эксплуатации, как капитальных, так и некапитальных незаконных построек, приобретения на них прав собственности актуальна для множества бизнесменов и физических лиц. Кто-то приобрел такую недвижимость в результате гражданско-правовых сделок, кто-то в отсутствие необходимых согласований и разрешений создал такой объект или реконструировал старый (надстройка, пристройка и т.д.).

Вопрос сноса самовольных построек и (или) освобождения земельных участков весьма болезненный для их собственников и владельцев. Зачастую строительство, реконструкция и т.д., осуществляются в отсутствие установленных Законом необходимых разрешений. Суть проблемы скрыта не только в нежелании застройщиков обращаться в уполномоченные органы, но и в сложности, и длительности процедуры получения разрешения на строительство. В Москве, только на подготовительном этапе необходимы согласования примерно 50 организаций. По этой причине, подготовительный этап строительства или реконструкции занимает несколько лет. Не редко самовольное строительство начинается с негласного «разрешения» чиновников или «добрых» и «грамотных» владельцев или собственников земельного участка и их обещаний «помочь с легализацией». Однако даже в таком случае, далеко не всегда дело для владельца самовольной постройки завершается благополучно.

Застройщик, как правило, сознательно идет на риск, стремясь сэкономить время, силы и средства. Полагается на сомнительную возможность или обещания оформить документы либо в процессе строительства, либо после его завершения. И откладывает только на крайний случай, возможность легализовать созданный объект через Суд, не взирая на то, что легализовать самовольный объект, как правило, ВОЗМОЖНО ТОЛЬКО НА ОСНОВАНИИ РЕШЕНИЯ СУДА.

В декабре 2013 года Правительство Москвы издало Постановление №819-ПП, которое является основанием для сноса незаконных строений и освобождения земельных участков на территории Москвы. Указанное Постановление содержит перечень объектов подлежащих сносу и земельных участков подлежащих освобождению. Перечень регулярно пополняется.

В соответствии с этим Постановлением более 50% указанных в перечне объектов подлежит сносу без решения суда, как говорится «без суда и следствия». В течение 2014 года в Москве было снесено более 1200 незаконных объектов строительства. И только в отношении 67 таких объектов были направлены исковые заявления в судебные органы. В отношении 19 были вынесены положительные решения судов. Получено свидетельство о праве собственности или объекты были исключены из перечня к Постановлению Правительства Москвы №819-ПП. Аналогичная ситуация складывается в Санкт-Петербурге, Севастополе и других городах Российской Федерации.

Типичной ошибкой владельцев объектов самовольного строительства, является самоуверенная надежда на самостоятельное «урегулирование» проблемы и на помощь разного рода юридически полуграмотных и, как правило, коррумпированных «помощников» и непонимание тяжести последствий.

Изыскание законного, индивидуального способа регистрации права собственности на самовольно возведенный объект строительства и его эффективная реализация – является делом исключительно высококвалифицированных специалистов – юристов по недвижимости, специализирующихся только на делах о самострое.

Специалисты по самострою «Лорис-Меликофф Лигал Групп» имеют обширный положительный опыт о разбирательства дел о самострое и смогут разобраться в самой сложной проблеме.

Если мы Вас не убедили. Вы желаете самостоятельно решить вопрос самовольного строительства – напоминаем о некоторых аспектах проблемы:

О лицах полномочных на заявление иска в суд, о сносе самовольных построек:

С заявлением о сносе самовольной постройки и/или освобождении земельного участка в суд вправе обратиться:

Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена постройка.

Прокурор, в целях защиты публичных интересов.

Государственный строительный надзор — орган, осуществляющий строительный надзор, в целях защиты публичных прав и интересов от постройки, созданной без получения необходимых разрешений и/или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

О законности разрешения на строительство:

Само по себе признание незаконным имеющегося разрешения на строительство и признание постройки (пристройки, надстройки) самовольной, не всегда влечет за собой снос последней. Однако если при создании постройки или самим фактом ее существования существенно нарушаются градостроительные и строительные нормы и правила, а ее сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан, такая постройка, безусловно, подлежит сносу.

О получении свидетельства о праве собственности на самовольную постройку:

Государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества (наличие свидетельства о праве собственности), возведенного без правоустанавливающих документов, не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе объекта как самовольной постройки .

Наличие полученного всеми правдами и неправдами Свидетельства о праве собственности не защищает самовольную постройку от сноса по решению Суда. Более того, в случае принятия Судом решения о сносе такого строения, право собственности будет признано ничтожным, т.е. не действительным с момента его получения. Запись о регистрации такого права собственности будет погашена регистрирующим органом и возбуждено уголовное дело.

О сроках исковой давности:

Исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке третьего лица без его согласия, если это лицо владеет данным земельным участком, а также на объекты, представляющие общественную опасность — угрозу жизни и здоровью граждан.

Важным обстоятельством является сам факт создания постройки без соответствующих согласований и получения разрешительной документации вцелом или ее части, однозначно указывающий на наличие общественной опасности.

О признании права собственности на самовольную постройку:

Если объект недвижимого имущества создавался с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, право собственности на такой объект не может быть признано судом.

О заявлении прав, собственником земельного участка, на самовольную постройку, возведенную без его согласия:

В случае если собственником земельного участка предъявлен иск о признании права собственности на самовольную постройку, созданную без его согласия — лицо, осуществившее постройку (застройщик), вправе предъявить встречный иск о возмещении своих расходов или обратиться в суд с самостоятельным требованием о возмещении таких расходов.

Об обязательном досудебном порядке оформления самовольной постройки:

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без соответствующих разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, если это лицо могло получить разрешения, но не приняло для этого всех необходимых мер.

О приобретательной давности на самовольную постройку:

Право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, возникает в силу приобретательной давности у лица, добросовестно, открыто и непрерывно владеющего ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, при условии, что сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Важным фактором в данном случае является наличие идеальной совокупности таких обстоятельств как: отсутствие претензий со стороны контролирующих полномочных органов, соответствие целевого назначения и фактического использования земельного участка, характеристик самовольной постройки, отсутствие нарушений законных прав и интересов смежных землепользователей.

Однако, сам факт создания постройки без соответствующих согласований и получения разрешительной документации, однозначно доказывает наличие общественной опасности постройки. Учитывая сложность данной конструкции доказывания в судебном порядке, легализация самовольной постройки посредством применения института приобретательной давности — весьма сомнительная затея.

О коммерческих объектах строительства:

Сегодня в Московском регионе самым распространенным и грубейшим нарушением градостроительного законодательства является размещение капитального строения без необходимой документации на месте нестационарного (некапитального) торгового павильона, на размещение и эксплуатацию которого имеется краткосрочный договор аренды земельного участка. В последствие чего, такой самовольный капитальный объект, посредством помощи разного рода «решал», оформляется в собственность. В результате чего, у новоиспеченных собственников капитальных зданий или торговых комплексов создается видимость урегулирования вопроса самостроя и приведения своих дел в законный порядок. Однако следует понимать, что такой способ строительства и оформления прав собственности не защитит от сноса такого здания, от административной и уголовной ответственности.

Особенности таких действий и типичные ошибки были описаны выше.

Как показывает практика, такие объекты сносятся властями, без каких либо проблем. Гражданский Кодекс Российской Федерации возлагает обязанность по сносу самовольной постройки и возмещения причиненного вреда такой постройкой на застройщика, и как следствие, на владельца. Стоимость материальных затрат на снос таких строений, как правило, сопоставима с рыночной стоимостью таких же, но законных строений.

Судьба самовольных некапитальных строений Москве решается гораздо проще. В декабре 2013 года, Правительством Москвы было издано революционное Постановление № 819 — ПП, устанавливающее и облегчающее порядок их сноса. Теперь окружные межведомственные комиссии вправе принимать решение о сносе и сносить без судебного решения любые некапитальные объекты, не внесенные в схему дислокации, не имеющие разрешений на размещение и эксплуатацию. Как говорится «без суда и следствия».

Более того, 08.12.2015 года, Правительством города Москвы было издано Постановление №829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы». Это Постановление устанавливает следующее: любое строение, в том числе зарегистрированное в Росреестре, расположенное с нарушением градостроительных норм, а также строительных норм и правил признается представляющим угрозу жизни и здоровью граждан и по этой причине подлежит безусловному сносу. Указанное Постановление основано на произведенных изменениях в ст.222 ГК РФ и полностью соответствует действующему Законодательству. В связи с этим, снос или демонтаж построек, включенных в перечень приложения к указанному Постановлению, осуществляется без решения суда и в срок не позднее трех месяцев.

Будьте бдительны! Не изучив законодательство, Вы можете ускорить наступление вредных последствий. Желаем Вам удачи в начинаниях!!!

Доверив решение своей проблемы «Лорис-Меликофф Лигал Групп», Вы существенно снизите Ваши материальные траты на легализацию самовольных строений, приобретете, личное спокойствие и стабильность Вашего бизнеса, собственности, имущества, оградите себя от возможных неблагоприятных последствий.

Здравствуйте, друзья! Получился небольшой перерыв в две недели. Поэтому сегодня решил выдать статью, которая восполнит эту паузу. Статья получилась объемной и обстоятельной. Да и тема актуальна.

С 1 сентября 2015 года вступили в силу изменения, внесенные в ст. 222 ГК РФ, посвященную самовольной постройке. Поправки внесены Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 258-ФЗ.

Узаконить самовольную постройку стало сложнее. Но это усложнение было лишь закреплено на законодательному уровне. Ужесточение требований к признанию права собственности на самовольную постройку сложилось ранее в судебной практике. Спустя некоторое время (довольно продолжительное, нужно отметить) в ст. 222 ГК РФ внесли изменения.

Не успели мы разобраться с изменениями общей части обязательственного права, как постепенно начинают менять и право вещное. По обязательственному праву, кстати, недавно вышла моя бесплатная электронная книга «Занимательные обязательства ».

Но — перейдем непосредственно к теме статьи.

Понятие самовольной постройки и ее характеристики

Ранее в ст. 222 ГК РФ понятие самовольной постройки было сформулировано следующим образом:

«Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

То, что зачеркнуто, — из ст. 222 ГК РФ убрали. Новая редакция определяет самовольную постройку так:

«Самовольной постройкой является здание , сооружение или другое строение , возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта , либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

Подчеркнутые слова - это внесенные изменения. Теперь сопоставим зачеркнутый текст (предыдущая редакция) и подчеркнутый (новая редакция). Иными словами, проанализируем какие объекты могут выступать в качестве самовольной постройки и выделим ее признаки.

В первую очередь изменения коснулись характеристик самовольной постройки. Раньше это были «жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество», а сейчас «здание, сооружение или другое строение». Здание по отношению к жилому дому является более широким понятием. Зданием является не только жилой дом.

Обратимся к Федеральному закону от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». В пп. 6 п.2 ст. 2 указано:

«...здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных».

Здание может быть как жилым домом, предназначенным для проживания людей, так и нежилым - предназначенным для размещения производства, хранения продукции и т. д.

Данное уточнение ранее сложилось в судебной практике. Так ВАС РФ указывал, что понятие «самовольная постройка» распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12048/11 по делу N А65-26122/2010).

Также в качестве самовольной постройки можно признать и объект незавершенного строительства (п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее — Постановление № 10/22).

Также из перечня убрали «иное недвижимое имущество», вместо этого теперь в определении фигурирует «другое строение». Определение строения содержится в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37:

«Строение - отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения».

Слово «строение» более точно, чем недвижимое имущество, поскольку к последнему в силу ст. 130 ГК РФ относятся еще и земельные участки, участки недр. И употреблять слово «иное недвижимое имущество» применительно к самовольным постройкам было не очень корректно.

Обратите внимание, что ранее суды распространяли действие ст. 222 ГК РФ на новые объекты недвижимости, созданные в результате реконструкции (п. 28 Постановления № 10/22).

Понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. А в июне 2015 г. Верховный Суд РФ указал, что по смыслу ст. 222 ГК РФ и разъяснений судебной практики созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости: высоты, площади, этажности и пр. (Определение Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 24-КГ15-6).

Вместе с тем реконструкцию следует отличать от перепланировки и переустройства жилого помещения. Разграничение этих понятий дано в упоминавшемся Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством. Углубляться дальше в эти детали не будем.

Признаки самовольной постройки

Остальные изменения п. 1 ст. 222 ГК РФ касаются признаков самовольной постройки.

Первый из них - возведение (создание) постройки на земельном участке не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Ответ на вопрос, что является возведением на земельном участке не отведенном для этих целей, дается в судебной практике.

Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ), либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Данный вывод сделан в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 г. (далее — Обзор). В дальнейшем эта позиция неоднократно подтверждалась Верховным Судом РФ (например, Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2015 N 18-КГ14-168, Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2015 N 18-КГ15-65).

Второй признак - постройка возведена (создана) без получения на это необходимых разрешений.

Под необходимыми разрешениями имеется в виду разрешение на строительство. О том, что это за документ, порядок и условия его выдачи установлены в ст. 51 ГрК РФ. В рамках данной статьи я приведу только определение, разрешения на строительства, не вдаваясь в порядок его выдачи:

«Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом».

Забегая вперед, отмечу, что если лицо, создавшее самовольную постройку, не предпринимало никаких мер для получения разрешения на строительство, то возможность ее легализовать и признать право собственности резко снижается.

Наконец, третий признак - постройка возведена (создана) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Этот признак, как и, кстати, предыдущий и раньше содержался в ст. 222 ГК РФ. Однако ранее в пункте 1 говорилось о существенном нарушении указанных норм и правил.
Теперь критерий существенности нарушения убрали.

В упоминавшемся Обзоре под существенностью понимаются, в частности, неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

С 1 сентября такую существенность нарушений доказывать не требуется, что является ужесточением регулирования в отношении лица, создавшего самовольную постройку.

Нужно помнить, что применяются градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки.

Таким образом, в настоящий момент закреплены следующие признаки самовольной постройки:

постройка возведена (создана) на земельном участке не отведенном для этих целей;
постройка возведена (создана) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
постройка возведена (создана) без получения на это необходимых разрешений;
постройка возведена (создана) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Для признания постройки самовольной достаточно, если она отвечает хотя бы одному из перечисленных признаков. Об этом свидетельствует конструкция определения, все признаки перечисляются через предлоги «или» и «либо». Ранее такого подхода придерживалась и судебная практика (Определение Верховного Суда РФ от 25.03.2014 N 4-КГ13-38).

Порядок признания права собственности на самовольную постройку

Согласно новой редакции ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении трех условий:

При этом земельный участок, на котором возведена постройка, должен принадлежать лицу или на праве собственности, или на праве постоянного (бессрочного) пользования, или на праве пожизненного наследуемого владения. Т.е. на законных основаниях.

Разберем каждое из условий подробнее.

Соблюдение первого условия означает, что здание построено на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием.

В Обзоре указано, что в случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям ст. 8 ЗК РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.

В одном из дел ВС РФ признал, что несоответствие возведенного строения (семиэтажного жилого дома) целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено (строительство мало- и среднеэтажных жилых домов с количеством этажей не более пяти), является условием, при котором суд не может признать право собственности на самовольно возведенное строение (Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2015 N 18-КГ14-168).

В необходимых случаях у лица должно быть разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ). Его отсутствие необязательно влечет за собой отказ в признании права собственности на самовольную постройку. Судебная практика исходит из того, что лицо должно предпринимать меры к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода в эксплуатацию. Об этом говорится в абз. 2 п. 26 Постановления № 10/22:

«Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию».

В этой части регулирование, в общем-то, не изменилось.

Второе условие предполагает соответствие постройки параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.

С документацией по планировке территории и правилами землепользования и застройки вопросов не возникает.

В части обязательных требований к параметрам постройки речь идет, по-видимому, о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, в первую очередь различных СНиПов. Опять же - все эти нормы и правила применяются в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки.

Наконец, третье условие предполагает, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Это условие вытекает из предыдущего. Если были нарушены градостроительные и строительные нормы и правила, то это уже свидетельствует об угрозе жизни и здоровью граждан.

Это условие также ранее нашло свое выражение в судебной практике.

При рассмотрении одного из дел Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отметил, что одним из юридически значимых обстоятельств является установление того обстоятельства, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности, права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании (Определение Верховного Суда РФ от 12.07.2011 N 18-В11-25).

В Определении Верховного Суда РФ от 17.02.2015 N 18-КГ14-200 указано, что и нотариальное согласие собственников земельных участков не освобождает лицо, создавшее постройку, от соблюдения требований, предъявляемых к возводимому строению градостроительными нормами и правилами, само нарушение которых уже создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

Если соотнести признаки самовольной постройки и условия, при которых на самовольную постройку может быть признано право собственности, то вывод получается следующий.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано только в одном случае - если единственными признаками самовольной постройки является отсутствие необходимых разрешений. Наличие остальных признаков автоматически означает несоблюдение одного или нескольких условий, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Об этом же ранее было сказано в абз. 3 п. 26 Постановления № 10/22:

«Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры».

Узаконить самовольную постройку при таких условиях не так-то просто.

Снос самовольной постройки во внесудебном порядке

В судебном порядке сноса самовольной постройки ничего не изменилось. В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Пунктом 22 Постановления № 10/22 установлено, что требовать сноса самовольной постройки в судебном порядке имеют право:

собственник земельного участка;
субъект иного вещного права на земельный участок;
законный владелец земельного участка;
лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки;
прокурор (в публичных интересах);
уполномоченный орган в соответствии с федеральным законом.

С 1 сентября 2015 г. в действие введен п. 4 ст. 222 ГК РФ, устанавливающий порядок сноса самовольной постройки во внесудебном порядке. Такой снос осуществляется на основании решения органа местного самоуправления.

Условием для принятия такого решения является создание или возведение постройки на земельном участке:

не предоставленном в установленном порядке для этих целей,
этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования,
либо земельный участок расположен в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Порядок сноса самовольной постройки по решению органа местного самоуправления приведен на схеме (кликните на нее для увеличения).

Решение о сносе самовольной постройки по решению органа местного самоуправления можно обжаловать в суде. Никаких препятствий для этого не имеется.

Итог

С 1 сентября 2015 г. уточнено понятие самовольной постройки и ее признаки. В связи с этим самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные:

на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке,
на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта,
без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного признака.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано в установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка:

в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Для признания права собственности на самовольную постройку необходимо соблюдение одновременно всех перечисленных условий.

Снос самовольной постройки может быть осуществлен во внесудебном порядке по решению органа местного самоуправления.

Очень большая и обстоятельная получилась статья. Я постарался охватить суть и смысл всех основных изменений, которым подверглась ст. 222 ГК РФ. Надеюсь материал был полезен для Вас.

P.S. Чтобы не пропустить появление новых полезных материалов, блога. Будет интересно.

С уважением, Альберт Садыков

Начиная строительство, многие рассуждают, что главное в этом деле — возвести дом или какое-то иное здание, а документы… Это же такая мелочь, все это потом, по свободе. А когда начинают заниматься этим «мелочным» вопросом, тут то и возникают проблемы. Если уж вы попали в такое положение, то необходимо знание законов, согласно которым возможна легализация самостроя. Как легализовать самострой, описано в этой статье.

Чтобы не попасть под определение статьи 222 Гражданского кодекса РФ, планируя такой ответственный шаг, как стройка, необходимо позаботиться о разрешении на нее. Иначе, без соответствующего пакета документов, вы не сможете свое владение ни продать, ни подарить, ни сдать в аренду, ни оформить завещание. Нелегальным, построенное капитальное здание, будет считаться если:

возведено на участке, предназначенном для других целей;
нарушены основные требования СНиП в процессе строительства;
в самом начале не получено разрешение на строительство;
Госстрой архитектура не утвердила проект на начальном этапе.

Последний случай — не самый сложный и узаконить самострой сравнительно не трудно:

несем заявление в государственную инспекцию архитектурно-строительного контроля с просьбой принять постройку в эксплуатацию. Усиливаем вес заявления, прилагая к нему все остальные имеющиеся документы;
платим штраф;
если все в порядке, то через 10 дней вопрос решается: вам должны выдать сертификат соответствия.

Первые шаги к тому, чтобы не попасть в разряд самостроя

Не приступая к строительным работам, предпринимаем следующие шаги:

Идем в архитектурную службу, находящуюся по месту, где предполагается строительство.
Делаем визит в проектную организацию. Здесь могут выполнить проект или же выдать задание на проектирование.
Теперь можно выбирать подрядчика, который и воплотит проект в жизнь.

Виды самостроя

Самовольные постройки делятся на 2 вида:

допустим, у вас есть собственный земельный участок и вы считаете, что раз он ваш, то и строить на нем вы вправе все, что угодно. Вы сооружаете на нем какой-нибудь небольшой объект — коммерческий или не коммерческий, который особо не бросается в глаза. Никакие разрешительные документы не оформляются;
вы начали строительство большого коттеджа или крупного коммерческого объекта и параллельно оформляете документы. Так как стройка началась без законного разрешения, то это не что иное, как строительство незаконное, и вам нужно осуществить ввод самостроя в русло законное. Описанные случаи не такая уж редкость, т.к. иногда стройка продвигается быстрее, чем сбор всех необходимых документов.

Важно: покупая участок земли с капитальной постройкой на нем, проверьте есть ли весь необходимый пакет документов на строительство, иначе станете обладателем самовольной постройки.

Всякую постройку без разрешения можно считать незаконной?

Есть случаи, когда о разрешении на строительство беспокоиться не следует. Это та ситуация, когда:

вы поставили на своем участке киоск или лоток т.е. сооружения не капитальные. Сюда же относятся и хозяйственные постройки без фундамента. В случае предъявления претензий, ссылайтесь на ст.51 ГК РФ;
вами получен участок для осуществления сельскохозяйственной деятельности, а вы построили на нем гараж;
вы выполнили капитальный ремонт дома или другого объекта, но несущие стены при этом не сносились и остались на своем месте.

Как наказывает государство за самострой

За самовольное строительство предусмотрены штрафы. Вы обязаны заплатить, если:

возвели здание на земле вам не принадлежащей. Об этом сказано в статье 7.1 Административного кодекса РФ. Если за вами числится такой самострой, штраф неизбежен;
земля принадлежит вам, но капитальное сооружение, которое вы на ней построили, не имеет законного основания там находиться, т.к. нет разрешительных документов. Ссылаясь на ст. 222 АК, вас обяжут его снести за свой счет. Есть другой вариант: подать заявление в суд с просьбой признать ваше право собственности на эту постройку, а дальше все зависит от принятого им решения.

К сведению: владелец земли для суда — лицо более важное, чем самовольный застройщик. Если на вашей земле что-то построили без вашего согласия, то постройка может перейти в вашу собственность.

Легализация самостроя

Рано или поздно, но вопрос о том, как оформить самострой в собственность, станет очень актуальным. Дело это не безнадежное. Для легализации самостроя, здание должно соответствовать трем запросам:

самострой находится на земле вам принадлежащей. На руках у вас все документы: акт с кадастровым номером и указанием для чего земля предназначена, кадастровый план, а также вы обладатель свидетельства, подтверждающего, что собственник земли именно вы;
у вас имеется заключение экспертной организации или суда о том, что ваш самострой никому не мешает и не создает опасности для жизни соседей или кого-либо другого;
строение возведено с соблюдением СНиП. Для этого нужен документ, который все это подтверждает.

Имея все это, вы увеличиваете свои шансы на превращение самостроя в законно построенное здание. Для этого нанимаем адвоката или действуем самостоятельно и:

идем в суд и пишем заявление о признании законным ваше строительство. Прилагаем документы на землю и подтверждаете, что вы собственник;
соответствующие органы произведут проверку на предмет соответствия здания строительным нормам и правилам и насколько безопасно оно для здоровья 3-х лиц. Также убедятся, что у соседей и прочих заинтересованных граждан к собственнику постройки нет претензий;
если эти вопросы решатся удовлетворительно, то суд признает ваши права, как собственника самостроя, что будет для Росреестра основанием для регистрации и выдачи документа, который узаконит ваше сооружение.

Все эти процедуры длятся от 3 до 6 месяцев и положительным решение суда будет не обязательно.

Как оформить самострой, если земля вам не принадлежит

Даже в случае, если вы что-то построили на участке земли, который не находится в вашей собственности, есть надежда на благополучный исход, только оформлять документы начните одновременно с началом строительства:

хорошо, если у вас будет подтверждение того факта, что земля вскорости станет вашей собственностью. Возможно уже имеются подтверждающие документы в виде проекта постановления о выделении вам участка или хотя бы письменное подтверждение органа, распоряжающегося землей о намерении выделить вам участок для строительства. Это в том случае, когда земля является собственностью государства или города;
если ваш самострой находится на земля, которая принадлежит другому частному владельцу, а это может быть, как физическое, так и юридическое лицо, то придется договариваться о передаче права собственности, если не на весь участок, то хотя бы на его часть. Если этого не произойдет, то вы потеряете всякие права на построенное сооружение.

Имейте в виду: вопрос о том, как оформить самострой никак не решится в вашу пользу, если будет установлено, что здание, которое вы возвели, угрожает здоровью, а то и жизни окружающих. Также участь постигнет вас и в случае, когда вам уже было отказано в просьбе изменить целевое назначение участка.

Вот наглядный пример самовольного строительства, которое никогда не признают законным, ведь рядом находится ЛЭП, а возводимый дом размещен в охранной зоне:

А отсюда вы узнаете, как узаконить самовольно построенный гараж:

У вас есть земельный участок и мечта о собственном доме? Казалось бы, решение просто - начинаем строительство. Но здесь кроется серьезная опасность. Объекты капитального строительства можно строить только при наличии разрешения на строительство . Иначе — это самострой, который подлежит сносу. Разберемся подробнее, чем грозит незаконная постройка, и что с ней делать, если вы построились самовольно.

Что такое самострой?

Самострой - это простонародное название объектов недвижимости, домов и других объектов капительного строительства, возведены самовольно с нарушением гражданского, земельного и градостроительного кодекса РФ, за что на владельца незаконной постройки налагаются санкции и штрафы.

Виды незаконных построек

Незаконные постройки можно разделить на несколько видов:

Объекты, возведенные на землях, имеющих иную категорию использования. Например, у вас есть участок земли сельхозназначения. Строить на них можно с ограничениями. Можно возвести объект, необходимый для ведения сельскохозяйственной деятельности, на землях, предназначенных для садоводства и огородничества можно построить садовый или дачный домик, не предназначенный для постоянного проживания. Существуют и категории земель, на которых закон прямо запрещает возводить дома. Например, это охраняемые территории, земли лесного фонда и т.п.
Категория земли подходит для строительства, но дом был возведен без получения разрешения. В этом случае у вас еще есть шанс легализовать самострой, но нужно быть готовому к долгой волоките, а нередко - судебному разбирательству.
К самострою относятся и случаи строительства с разрешением, если во время возведения были допущены нарушения. Этот вид самостроя, пожалуй, самый опасный, но не с точки зрения правовых санкций, а с точки зрения безопасности людей. Дом, возведенный с нарушениями, - это всегда источник опасности.
Дом есть, построен в точном соответствии с законом и является вполне легальным объектом. Можно ли в этом случае найти признаки самостроя? Можно, если после регистрации объект подвергся реконструкции, на которую не было получено разрешения. Даже фасадные работы будут признаны незаконными, если их проведение требует согласования. Примером может служить фасадная отделка зданий, являющихся исторической ценностью.

Как видим, самострой - понятия обширное, включает в себя много вариантов. Но, он всегда имеет один итог — объект признается нелегальной постройкой и подлежит демонтажу. Либо вам придется пройти долгую и непростую процедуру легализации, которая, к тому же, далеко не всегда может увенчаться успехом.

Ответственность за самострой: что говорит закон

Причин самостроя много, начиная от незнания законов, заканчивая попыткой сэкономить время или деньги на оформлении всех необходимых документов. Зачастую владелец земли принимает решение начать незаконное строительство, в надежде потом его легализовать. Ответственность за самострой зависит от его масштабов.

Штрафы

Строительство жилого дома без разрешения грозит штрафами в размере от 2 до 5 тысяч рублей (ст. 9.5 КоАП). Для индивидуальных предпринимателей и юр.лиц штрафы за такое нарушение существенно выше. Небольшой размер штрафа для физ.лиц внушает ложную надежду, что после его уплаты все проблемы завершатся. Это не так. Если самострой был выявлен еще в ходе ведения строительства, вместе со штрафом вы получите предписание о прекращении стройки. Невыполнение этого предписание приведет к новым штрафам. Когда дом уже возведен, будьте готовы к тому, что вам предложат добровольно его снести.

Налоги

Помимо штрафов вам начислят налог на недвижимость, даже в том случае, если самовольно построенный дом не был зарегистрирован. За незарегистрированный объект начисляется налог за три года, а также пеня в размере 20% от этой суммы. В тех случаях, когда с момента приобретения земельного участка прошло 10 лет, а объект так и не был поставлен на учет, за весь этот период начисляется налог в двойном размере (ст. 396 Налогового кодекса).

Снос

О сносе нелегальных построек расскажем подробнее. Понятие самостроя и ответственность за него регулирует ст. 222 ГК РФ. Долгое время существовала практика, что при обнаружении самовольной постройки постановление о сносе выносилось в административном порядке. После вынесения постановления владельцу не оставалось ничего иного, как снести дом и все прилегающие к нему постройки. В 2010 году Президиум Высшего Арбитражного Суда дал свои рекомендации, которых придерживаются суды при выносе решения о самострое.

В соответствие с разъяснениями ВАС по ст. 222 ГК РФ, после выявления самовольного строительства комиссия может предложить владельцу добровольно демонтировать объект. Когда добровольное решение проблемы невозможно, решение должен принимать суд. Законным основанием для сноса является только решение суда.

Подать иск в суд могут:

Владелец земли
Прокурор
Госстройнадзор

Не стоит питать ложных надежд, что снести дом вас никто не заставит. Суды далеко не всегда встают на сторону владельцев незаконных построек, и выносят решение о демонтаже. Подробнее об ответственности за незаконное строительство можно прочитать здесь .

Что делать с самостроем: как легализовать?

Итак, самовольная постройка возведена, что делать? Попытаться легализовать дом через суд. Здесь стоит предостеречь еще от одной ошибки. Если вам предлагают юридическую помощь в легализации, давая 100%-ную гарантию - это повод задуматься о честности такого предложения. Легализация возможна при соблюдении следующих условий:

Владелец самостроя должен иметь право на возведение ОКС на земле. Например, если вы построили дом на заброшенном участке, а через какое-то время неожиданно объявился ее владелец, постройка будет считаться не просто самостроем, а самозахватом земли.
Самовольная постройка должна соответствовать строительным нормам, требованиям документации по планировке территории, правилам землепользования и т.д.
Сохранение ОКС не создает опасность для жизни и здоровья людей.

Однозначно не получится легализовать постройку, если она возведена на землях, не допускающих строительство.

Для легализации нужно обратиться в суд по месту нахождения земельного участка, на котором возведена нелегальная постройка. К исковому заявлению нужно приложить максимум документов, доказывающих вашу правоту. Это могут быть:

Документы, подтверждающие, что вы обращались за получением разрешения. Например, нередко частный застройщик ведет строительство одновременно с оформлением документации. Это противоречит закону, но в случае судебного разбирательства наличие таких документов будет плюсом в вашу сторону.
Документы, подтверждающие наличие самостроя. Это могут быть документы из БТИ, акты обследования, договоры со строителями, чеки на покупку стройматериалов и т.д.
Документы, подтверждающие, что ваш дом соответствует строительным нормам и не является источником опасности для людей. Прежде чем обращаться в суд, позаботьтесь о получении актов обследования и экспертных заключений уполномоченных органов (архитектурных, МЧС, санитарного надзора).

Обязательно в пакет документов должны быть включены квитанция об оплате госпошлины, свидетельство о праве собственности на землю. Если ваши интересы будет представлять другой человек, он должен иметь нотариальную доверенность. Размер госпошлины определяется в соответствие со ст. 333.19 Налогового кодекса РФ и зависит от стоимости легализуемой постройки. Рассчитать размер и узнать реквизиты для оплаты можно на сайте суда.

Минимальный срок рассмотрения иска - месяц, если дело поступает мировому судье, и два месяца при обращении в суд общей юрисдикции. Помните, это минимальный срок, так как на практике суды перегружены работой и разбирательства затягиваются, иногда на очень продолжительный срок.

Что делать с незаконной постройкой после суда?

Если документы, приложенные к исковому заявлению, убедят судью в том, что сохранение постройки возможно, а другие заинтересованные лица не выскажут своих возражений, будет принято положительное решение. После этого можно зарегистрировать право собственности на ОКС. С 2016 года сведения вносятся в единый реестр, и получения свидетельства не требуется. При необходимости подтвердить свои права вы можете запросить выписку из реестра.