Долго не продается квартира что делать. Почему не продается квартира и что делать? Причины, почему квартиру не хотят покупать
Уже год как я пытаюсь продать квартиру, квартира очень хорошая и цена вроде не сильно завышена, но продажи нет. Пробовала привлечь помощь людей с неординарными способностями, все говорят что вот-вот продаж квартиру, а она не продается. Что делать?
Здравствуйте, Наталья.
Если все так, как Вы пишете: и квартира хорошая и цена разумная, то действительно странно, что покупатель не находится. Вариантов при таких непонятных обстоятельствах может быть несколько. Каждый вариант следует внимательно проанализировать, ведь от знаков судьбы (а это явный знак), просто так лучше не отмахиваться.
Молитва для ускорения продажи
Первый вариант – самый простой, который требует времени и терпения. Просто пока еще не нашелся покупатель. В этом случае читают Псалом 50, молитву ко Господу о помощи в делах, Николаю Чудотворцу, святой Матроне Московской.
Как можно чаще представляйте, что Ваша квартира принесет кому-то счастье, успех, поможет примириться, родить ребеночка и т.д. Такой положительный настрой почувствуют потенциальные покупатели, и покупка будет совершена достаточно быстро.
Может быть Вам не нужно продавать квартиру?
Второй вариант несколько сложней. Возможно, Ваш Ангел-Хранитель пытается таким образом уберечь Вас от будущих невзгод. Проанализируйте свою ситуацию, для чего Вам так срочно надо продать квартиру? Вы уезжаете? Тогда, возможно, Вам не стоит уезжать. Вам нужны деньги для какого-то мероприятия? Вы уверены, что оно не прогорит?
Никто лучше Вас не знает всех обстоятельств. Может, имеет смысл повременить с продажей и на какое-то время просто сдавать жилье в аренду? А там и обстоятельства могут либо проясниться, либо перемениться. И, кто знает, возможно, побежите Вы тогда в храм ставить свечу Ангелу-Хранителю за своевременное наставление и надежную защиту.
Или это расплата?
Третий вариант самый сложный для анализа, т.к. требует объективности и честного ответа. И касается он того, каким именно образом досталась Вам эта квартира. Не было ли ситуаций, когда Вы боролись за эту квартиру с кем-то еще? Нет ли обиженных претендентов, рассчитывающих на эту жилплощадь? Если все-таки третий вариант, то на удачную продажу вряд ли стоит рассчитывать. Точнее, она может состояться, в случае, если все стороны придут к общему согласию. Если по каким-то причинам примирение невозможно, то закажите молебен о здравии всех участников конфликта (если они живы), либо об упокоении тех, кто уже ушел в мир иной, молитесь и просите прощенья за причиненные страдания заочно.
Каким бы ни был правильный ответ, после того, как Вы разрешите все вопросы, читайте молитвы, предложенные в первом варианте. Главное в такой ситуации постараться избежать нетерпения и делать все с любовью и надеждой. Желайте добра будущим хозяевам квартиры. Успехов!
Не могу продать квартиру! — так на днях написал мне один из читателей и попросил прояснить, что делать в этом случае и какие могут быть ошибки в продаже.
Давайте немного вспомним, что рынок недвижимости хоть и инертен, но все же подвержен реакции на ситуацию не только в экономическом, но и политическом и демографическом секторе.
И, как следствие, с конца 2014 года резко увеличились в количественном отношении предложения по покупке квартир. Причин много, в каждом регионе свои, плюс еще и личные обстоятельства.
Этот период быстро пошел на спад в начале 2015 года и теперь мы наблюдаем переизбыток предложений от продавцов квартир. Покупать некому.
Кто хотел сберечь деньги в недвижимости уже это сделали. Остались, в основном, те, кто проводит альтернативные сделки. Остальные покупатели отложили ипотеку до момента снижения процентов и стабилизации ситуации в экономическом секторе.
Недавно, смотрел статистику Росреестра, который показал, что в 2015 году доля сделок значительно меньше, чем в 2008-09 годах. Т.е. Вы смекаете, что к чему?! Квартиры не продаются, «зависают», в ожидании покупателя!
Не могу продать квартиру: находим выгод из проблемы
Успешная продажа квартиры теперь сопряжена с логичными и пошаговыми действиями продавца, которому необходимо приложить усилия, чтобы продать квартиру.
Далеко не всегда причина, по которой вы не можете продать свою квартиру, оказывается в ней самой или ситуации на рынке недвижимости в целом. Квартира — что это? Правильно — объект, товар, имущество. Иными словами, она не принимает решения о том, как должна выглядеть, сколько стоить и каким боком ей повернуться, чтобы понравиться покупателю. На все эти вопросы отвечает собственник и/или его агент. И чем больше собственников (агентов), тем сложнее продается квартира.
Но если о том, как выбрать агента, что входит и не входит в его обязанности, написаны сотни статей, то о том, как стать эффективным продавцом-собственником, дойти до сделки, не разочаровавшись в людях и самом процессе, ничего толком не сказано.
Многолетний опыт продаж показывает, что наименее эффективными продавцами являются следующие категории граждан:
— собственники недвижимости, полученной в результате дарения, наследства или приватизации;
— альтернативщики (продажа квартиры неразрывно связана с покупкой другой недвижимости);
— супруги, находящиеся в процессе развода;
— ипотечники;
— люди, верящие в чудеса (вечные продавцы).
Итак, судите сами.
Квартира, за которую продавец не платил своих денег, в его сознании не имеет цены. Таким образом, она практически бесценна. Вероятнее всего, от ее продажи зависит реализация целого списка покупок и закрытие большого количества насущных проблем: от погашения мелких долгов до приобретения машины и возможности сделать ремонт в текущей квартире. Все эти задумки легко суммируются и формируют цену продажи, которая, к сожалению, далека от представлений и ожиданий покупателей. И до тех пор, пока собственник адекватно не оценит свой объект с учетом рыночных конкурентных предложений, а не с учетом списка своих потребностей, сделка маловероятна.
Клиенты, продающие квартиру после приватизации и желающие разъехаться, также часто завышают стоимость своей недвижимости. Здесь обычно наряду с более мелкими «хотелками» имеется мечта об отдельной квартире с сохранением района и уровня жилья. Мечта правильная, хорошая, но без доплаты и/или сокращения списка желаний может перейти в разряд несбыточных.
Факторы, сдерживающие продажу подобных квартир:
— неадекватная цена в силу завышенных ожиданий;
— неготовность показывать полную стоимость в договоре (если приватизация была менее трех лет назад);
— отсутствие конструктивного диалога между собственниками по выбору агента и стратегии продажи.
В данном случае важно усвоить простое правило: сколько бы ни было у квартиры комнат, она без доплаты не сможет превратиться в несколько однокомнатных квартир, в каждой из которых есть свои кухня, санузел и балкон. Кроме того, чем меньше площадь квартиры, тем дороже квадратный метр. Соответственно, чем больше площадь, тем он дешевле.
Таким образом, продажа трехкомнатной квартиры площадью 74 кв. м в стандартном панельном доме Москвы может завершиться покупкой максимум двух однокомнатных квартир в аналогичном доме с сохранением района и без доплаты. Такие варианты, как покупка однокомнатной и двухкомнатной квартир или покупка трех однокомнатных без ухудшения качества района или дома, являются фантазийными, а клиенты, планирующие подобные сделки, автоматически подпадают еще и под пятую категорию — людей, верящих в чудеса.
Как только вышеупомянутые факторы и заблуждения будут исключены, сделка не заставит себя долго ждать.
Альтернативщики — наиболее объемная по численности категория, поскольку большинство сделок по продаже недвижимости, по крайней мере в Москве, неразрывно связано с приобретением другого жилья.
Здесь зачастую присутствует целый букет заблуждений и мифов:
— можно продать квартиру меньшей площади в худшем состоянии и приобрести жилье большей площади в лучшем состоянии за те же деньги, без серьезной доплаты с сохранением уровня дома и района;
— можно продать одну квартиру, а купить несколько (ошибка первой категории продавцов — см. выше);
— цена продажи неразрывно связана с конкретной суммой в иностранной валюте, поскольку альтернатива будет приобретаться за рубежом;
— переоценка собственных возможностей (попытка продать и купить самостоятельно без понимания технологий, соблюдения сроков, процедуры и правил безопасности).
Если альтернативная сделка усугубляется наличием ипотеки и/или опеки, собственникам строго не рекомендовано играть в самостоятельных продавцов, поскольку временные и финансовые потери могут напрочь отбить желание решить жилищный вопрос.
Раскрою вам профессиональный секрет, без которого данная статья была бы неполной. Альтернативные сделки в 90% случаев проходят с участием агентов, поскольку являются сложными, долгоиграющими и небезопасными. Чтобы максимально дорого продать квартиру, грамотно сторговать альтернативу, соблюсти все сроки и зеркальные условия по авансам и сделке, а также соблюсти технику безопасности с целью не остаться и без денег, и без квартиры, нужен агент. Именно он развеет мифы, настроит на конструктивный лад и поможет провести сделку так, чтобы жилищный вопрос не повис в воздухе на годы, а был решен положительно.
Супруги, чья недвижимость была приобретена в процессе брака, при разводе чаще всего сталкиваются с тремя конфликтными ситуациями:
— за чей счет была куплена недвижимость, а также кто и сколько вложил в ее ремонт;
— кому и что полагается в результате продажи квартиры;
— довериться одному общему агенту, каждому нанять по агенту или продавать самостоятельно.
Второй вопрос чаще всего усугубляется наличием детей и привязкой к инфраструктуре.
Как бы там ни было, главным мотиватором в установлении адекватной цены продажи, выборе одного общего агента и снижении собственных амбиций является нежелание находиться в стрессе и неопределенности долгое время.
Здесь обычно допускается несколько ошибок:
— формирование цены исходя из суммы выплаченного и оставшегося кредита, а также величины собственных средств, потраченных на первоначальный взнос;
— привязка к иностранной валюте кредита, несмотря на сильно изменившийся курс;
— переоценка собственных возможностей (попытка продать самостоятельно).
Как вы понимаете, самыми уязвимыми из всех продавцов являются именно ипотечники. Поскольку во всех иных случаях продавцы могут пересмотреть свои пожелания и установить адекватную рыночную цену. А вот продавец, купивший квартиру в ипотеку и выплативший по ней не один платеж, постоянно пересчитывает сумму потраченных средств и сумму, которая позволила бы ему погасить долг перед банком, не оставшись при этом на улице. Здесь временные издержки в процессе продажи исчисляются ежемесячными платежами по кредиту, а в случае неоплаты — величиной просрочки и приближающимися судебными разбирательствами. По этой причине я не рекомендую играть с огнем и переходить в пятую категорию (вечных продавцов). Здесь как раз нужна оперативность, взвешенная позиция по цене и выстроенный диалог с банком. Все это достижимо только при наличии опытного агента-переговорщика, способного провести сделку максимально эффективно и безопасно.
Ну и последняя категория граждан — вечные продавцы, или люди, верящие в чудеса. Чтобы определить, относитесь ли вы к этой категории, просто изучите типичные ответы продавцов данной категории на ключевые вопросы при продаже недвижимости:
— Как долго вы готовы продавать квартиру? — Мы не торопимся.
— У вашей квартиры около десяти конкурентов с аналогичными характеристиками. — Наша квартира однозначно лучше. У нее нет конкурентов.
— Ваша цена опережает рынок на 5-10%. Покупатели видят это при изучении рекламных объявлений. Стоит оценить квартиру по рынку, чтобы процесс сдвинулся с мертвой точки. — Наверняка найдутся те, кому нужен именно наш дом, наша площадь и наш ремонт. Мы хотим получить именно эту цену, поэтому готовы ждать своего покупателя столько, сколько нужно.
— Вашу квартиру продают несколько агентов. — Чем больше агентов, тем больше рекламы и шансов продать. Мы еще и сами рекламируем.
Однако какими бы ни были ваши убеждения или жизненные обстоятельства, не стоит забывать, что чем дольше квартира находится в состоянии продажи, тем менее привлекательной она становится для потенциального покупателя. Поэтому, чтобы не попасть в подобную ситуацию, рекомендуем всерьез пересмотреть свои взгляды на принадлежащую вам недвижимость и методы ее продажи. Как мы уже определились, непродаваемыми квартиры становятся далеко не всегда из-за площади, расположения или инфраструктуры района. Непродаваемыми делают их обычно сами продавцы. Удачных вам сделок и выверенных решений!
Теперь Вы хотите ее продать и получить эквивалент этой энергии в виде денег. И что вы делаете дальше? Вы уже планируете куда вложить полученные деньги в результате успешной сделки. Вот и все. Если вы переместили еще НЕПОЛУЧЕННОЕ в ваше будущее и израсходовали там, то этих денег (этой энергии) вы не получите в настоящем. И скорее всего никогда. Не ищите виновных и злого умысла. Никто не виноват. Только вы сами. Вы уже потратили полученные деньги в будущем времени, которое еще не наступило, а в настоящем еще не получили их.
Случай из практики:
Ко мне обратилась за помощью коллега из другого города. Не может продать квартиру. При рассмотрении таких ситуаций я использую психологический прием и прошу клиента нарисовать своей рукой на бумаге план своей квартиры или дома, который хочет продать. Увидев этот план, я сразу сказала, что квартиру невозможно продать: она «запечатана». Ее бессознательное выдало мне полную информацию на бумагу. Коллега не хотела со мной согласиться высказав, что квартира чистая, освобождена, евроремонт и прочее. Она использовала , который чистит движимое и недвижимое имущество для удачной продажи. Но она не учла другого, того, что я сказала выше. Она говорит: «Мне нужно продать квартиру , ПОТОМУ ЧТО…….. я хочу уехать в другой город». Вот это «потому что» все заблокировало. Перечеркнуло все энергетические потоки. Или говорят: «Ну, мне очень нужны деньги, ЧТОБЫ….. расплатиться с долгами». Все. Можете даже не начинать.
Коллега получила от меня способ разблокировки и через два месяца она квартиру продала на очень выгодных условиях. Потребовалось время для разрушения блоков ментального плана.
Вот эти фразы: «потому что», «для того, чтобы» и т.д. полностью блокируют все ваши усилия и могут довести вас до полного отчаяния, вплоть до потери здоровья.
Исходя из этого делаем вывод:
- Никогда не распределяйте в будущем времени неполученных денег.
- Запишитесь ко мне на прием, и я раскрою секрет как снять эту блокировку, если вы уже оказались в такой ситуации.
- Не впадайте в отчаяние, все можно исправить.
Будьте осторожны с вашими мыслями и потребностями.
Всегда ваша –
Магистр космоэнергетики – Людмила Енеровская
Вопрос: От бабушки мне досталась просторная квартира в многоэтажном доме рядом с метро. С момента вступления в наследство решила ее продать, чтобы купить себе большую хорошую квартиру «в стройке» с отличными видовыми и инфраструктурными характеристиками. Обратилась в агентство недвижимости, чтобы помогли с продажей и ускорили процесс. Однако с конца апреля так и не удается ее продать. Агент - приятная вежливая женщина - успокаивает меня, что надо немного подождать. Однако прошло уже 4 месяца после того, как она была выставлена на продажу. Есть просмотры, потенциальные покупатели приезжают, осматривают, но потом, по неизвестным причинам, не перезванивают. Я уже хотела сделать ремонт (последний раз наводили марафет лет 8 назад), однако агент уверяет, что делать этого не стоит и покупатель скоро найдется. Я в полном замешательстве, квартира стоит, все планы отложены на неопределенный срок, сдвигов не наблюдается. Как мне быть? Что бы вы порекомендовали мне сделать? Могли бы вы помочь ускорить продажу жилья?
Причин сложившейся ситуации может быть несколько. Расскажем о наиболее очевидных, которые лежат на поверхности. Их три:
№1. Чтобы заключить договор с клиентом, агенты нередко делают такие предложения, от которых заказчику действительно сложно отказаться. Ему предлагают продать квартиру по изрядно завышенной стоимости. Допустим, при обращении в предыдущее агентство квартира была оценена в 9 млн рублей. Вам же теперь обещают ее продать на 2 млн дороже. Согласитесь, что такое предложение по факту становится приоритетным, однако по вполне объективным причинам продажа жилья затягивается. Следовательно, если вы заинтересованы в том, чтобы квартира продалась быстро, необходимо ВЕРНО ОЦЕНИТЬ КВАРТИРУ и выставить ее в продажу по конкурентоспособной стоимости.
Конечная цена слагается из ряда факторов. Ключевая особенность - то, что она должна соответствовать диапазону цен на аналогичное жилье равнозначного метража в данном районе. Как правильно, потенциальный покупатель на вашу квартиру уже есть. Он уже внимательно отсмотрел все интересующее его предложения в этом районе, и с нетерпением ожидает появления новых вариантов.
И, наконец, в рекламе он видит объявление о вашей квартире. Однако из-за цены, которая завышена на 2 млн по сравнению с другими, покупатель даже не будет звонить и уточнять условия, поскольку он понимает, что на такую сумму вы вряд ли скинете цену. В итоге он найдет подходящий вариант еще до того, когда вы осознаете, что цена неоправданно высока.
Оптимальный вариант - продажа квартиры по реальной стоимости (без завышений и занижений). Если цена слишком низкая, покупатель будет подозревать, что с квартирой (документами на нее) что-то неладное, и вряд ли согласится заключить сделку.
Первый шаг к успешной продаже - объективная оценка. Сделать ее может компетентный и квалифицированный профессионал, который работает в сфере недвижимости не первый год. Эксперт осуществит выезд на объект, произведет тщательный осмотр, анализ документации, пообщается с собственниками и, исходя из знаний рынка, выставит квартиру на продажу по адекватной стоимости, что существенно повысит шансы.
№2. Важный момент - стоимость жилья , которая зафиксирована договором купли-продажи (ДКП). Если еще не истекло 3 лет с момента вступления в наследство, тогда придется оплатить налог на прибыль (согласно НК РФ) при продаже квартиры. Следовательно, вам надо будет внести 13% от суммы, прописанной в ДКП (если квартира продается за 9 млн рублей - налог обойдется в 1 млн 170 тысяч рублей). Заплатить придется в любом случае, за исключением того, если в договоре цена занижена до 1 млн (только такая ценовая «величина» не облагается налогом). Следовательно, необходимо будет найти покупателя, который согласится, несмотря на собственные риски, заключить договор, где прописана заниженная сумма.
Это еще возможно в случае, если покупатель располагает собственными средствами, а не взятыми у банка. Если речь идет о заемных ипотечных средствах, тогда требование банка заключается в том, чтобы в договоре была зафиксирована сумма, соответствующая банковскому займу (никак не меньше). В связи с тем, что 7 из 10 сделок на московском рынке недвижимости являются ипотечными, такие требования заметно сокращают круг клиентов. Решение данного вопроса возможно в персональном порядке, но подробно описывать алгоритм действия мы не будем.
- хорошие фотографии должного качества (привлекательные для покупателя);
- достойное подробное описание квартиры;
- размещение объявлений в профессиональных базах и популярных сайтах по продаже недвижимости с огромными целевыми аудиториями.
Ваш агент должен самостоятельно приезжать на каждый просмотр квартиры и не делегировать эти полномочия вам (мотивируя занятостью или любыми другими причинами). Агент обязан осуществлять показ, детально описывать преимущества, рассказывать об условиях сделки и всей документации.
Мы рассказали об основных причинах, «тормозящих» продажу квартиры. Если вам нужна подробная консультация, пишите или звоните - с вами незамедлительно свяжутся.
Обращаясь к специалистам компании «Департамент Недвижимости» Вы можете быть уверенны, что Ваши интересы будут представлять опытные профессионалы.